戰後嬰兒潮世代 3理由不再「大屋換小屋」

「從大屋改住小屋」(downsizing)原本是許多美國民眾的退休規畫，但過去幾年住大房子的戰後嬰兒潮世代(Baby boomers)搬到小房子趨勢減緩，愈來愈多銀髮族選擇留在原本住家養老；有線電視新聞網(CNN)29日報導，「一動不如一靜」現象背後原因包括如今賣掉大房改買小房幾乎沒有賺頭。

住在加州喜瑞都郡(El Cerrito County)的退休老師瑪爾塔‧德拉谷斯(Marta Dragos)與丈夫均年逾七旬，四個孩子離家之後步入空巢期，有五間臥房的3000平方呎房子曾是夢寐以求的住家，現在卻感覺空蕩蕩，親戚都不住在附近。

房價與利率太高

德拉谷斯說，為了財務及福祉考量，曾經考慮改住小房子，但目前房價與利率都太高，換房划不來。她說：「現階段我們選擇繼續住在這裡。一動不如一靜，不要做出日後可能後悔的決定。」

賣房後要繳的稅太重

CNN分析，較年長的屋主即使有換房打換，但眼前面臨的難題包括：賣房要繳的資本利得稅(capital gains taxes)太重。

根據1990年代通過稅務法規，屋主出售主要住所(primary residence)、過去五年當中至少住滿兩年時，賣房所得免稅額25萬元，夫妻合併報稅免稅額50萬元。

舉例來說，1987年時以10萬元買下的主要住所若以55萬元賣出，屋主夫妻免稅額有50萬元。然而，受到房價一路走高影響，尤其在加州許多地區，住了37年的房子如今可能價值近200萬元，賣房所得免稅額還是只有50萬元，算起來光是售屋所得就要繳稅20多萬。

市場上缺乏中型住屋

另外，原本居住社區裡找不到較小的房子也是原因之一。

上了年紀的屋主住了幾十年的社區，土地歸畫多半以一家庭住宅(single-family homes)為主，小型住宅或康斗(condos)、出租公寓等多層樓住宅的選項較少。這種狀況在房地產市場稱為「缺乏中型住屋」(missing middle)，某些社區現正慢慢放寬規定，允許小規模公寓興建。

而賣掉大房子改買小房子的賺頭有限也是考量的因素。小房子在現今房地產市場的售價，讓不少銀髮族望而卻步，賣掉大房子之後改買康斗公寓，若計算仲介費用與其他過戶結算花費(closing costs)，幾乎剛好打平，沒有餘錢可以做為退休存款。