美商辦市場似已觸底反彈 截至第2季價格年減12.4%

分析師指出，深陷泥沼的美國商辦市場可能正在觸底反彈，並指出上季一系列壓力較大的房產以大幅折扣出售，這有助於設定新的定價基準。

自疫情爆發以來，美國辦公室市場因利率上升和許多職員在家工作而受到重創。根據RCA商業房地產價格指數，截至第2季，辦公室價格年減12.4%，引發人們對何時觸底的猜測。

產業研究公司Trepp研究總監布許包姆(Stephen Buschbom)表示：「困境高峰已經完全過去。」並補充說，現在的關鍵是達成更多交易，讓業界對價格有所了解。

他說，「我們仍然有價格設定的機會。」「交易量增加意味著這對那些持有者來說變得更容易接受。」

在整個2023年和2024年初，許多開發商和貸方選擇以新條款延長到期貸款或延後銷售，以避免遭受巨額損失。

根據MSCI Real Capital Analytics的數據，在新冠肺炎疫情前，辦公室銷售額平均每季350億元，但隨著房地產估值因持續空置和高營運成本而下降，自2023年以來，辦公室銷售額平均每季僅134億元。

然而，一些分析師已經看到了商辦市場銷售回升的跡象，這讓一些人認為市場出現了轉折點。

穆迪商業房地產經濟主管費根(Kevin Fagan)表示：「越來越多跡象證明市場觸底投降，成熟的業主甚至以比買價大幅折扣的價格出售房產，這有助於為辦公室價值制訂某種定價基準。」

公開紀錄顯示，自第2季至今，美國有7處辦公物業以超過1億元的折扣出售，而第1季只有1處；2023年全年只有2處。

銷售清單中包括曼哈頓中城西50街135號的辦公大樓，其售價比原價2.85億元折扣97%，虧損2.765億元。另一個例子是紐約百老匯大道1740號；與先前的買價相比，該物業以4.16億元的損失出售。

由於缺乏定價基準，業主一直不願意出售，因為交易量下降導致定價預期不符。相反，他們選擇延長現有貸款或為現有貸款再融資，以渡過利率下調的時期，並提高保留這些房產的能力。