利率鎖定效應 屋主不願出售…美成屋價格直逼新屋

現在購買新屋的成本幾乎與購買成屋相同，這是當今房市另一個令人頭痛的現實。

8月新屋售價中位數為42.06萬元，僅比同期成屋售價中位數41.67美元高出1個百分點。以12個月滾動平均值衡量，購買新屋的溢價是1980年代以來的最低水平。

全國住宅建築商協會(NAHB)首席經濟學家迪茲說，「直覺上，典型的新建單戶住宅的價格應該比典型的轉售房屋更高。」「但當二手屋庫存非常緊張時，這兩方的售價往往會趨於一致。」

由於利率走高，房貸利率較低或根本沒有房貸的現有屋主不願掛牌出售房屋，這種現象被稱為「利率鎖定效應」。即使現在可供出售的房屋數量比去年利率超過7%時有所增加，截至8月約有135萬套，但仍較10年前少了近100萬套。

雖然屋主無意出售，但建商卻在大力蓋房。與過去相比，新屋在整體可用住房供應中所占的比例更大。

說服房主降低標價可能很困難，但房屋建商已經習慣提供平均約5%的小額折扣來出清庫存。房子也越蓋越小，以便以更低價格出售。截至6月30日，新建單戶住宅平均面積為2363平方英尺，比2021年底少了約200平方英尺。

第一美國金融公司副首席經濟學家庫許(Odeta Kushi)表示：「這是另一種不同的激勵措施。」並補充說，房屋建商也透過免費升級設備和降低房貸利率等措施來推動銷售。

從歷史上看，更新結構和更好的隔熱效果等新屋福利的預付費用比二手屋高出約16%。道明銀行經濟學家柯拉吉(Admir Kolaj)認為，目前接近平價的趨勢將持續到2025年。

讓二手房供應正常化需要時間，但跡象顯示這種情況已經開始出現。如果房貸利率進一步下降，更多現有屋主可能會被吸引掛牌出售自有房屋，即使新屋建設依然強勁，但仍低於2022年和2023年的水平。