供過於求 全台房市現警訊 台南、高雄相對嚴重

內政部第三季資料顯示，代表市場需求的住宅戶數、過去十年全台平均增幅達12%，而代表新增供給的十年住宅存量增幅為12.6%，需求減掉供給出現0.6%負差額，顯示房市亮起供過於求的紅燈。

「住宅戶數增幅」相當於市場實際需求，「住宅存量增幅」則可視為新增供給；以住宅戶數增幅減去存量增幅，也就是市場需求扣除新增供給後，得到的數值代表當前房市供需情況。若差額為負值，顯示房子蓋得多、需求相對低，市場供給過剩，就是「供過於求」；若差額為正值，則是需求相對旺，市場屬「供不應求」。

內政部最新統計，今年第三季全台住宅戶數937.9萬戶，十年增幅達12%，扣除代表新增供給量的住宅存量936.57萬戶，十年增幅為12.6%，兩者增幅差額為負值0.6%，顯示全台住宅已出現「供過於求」的警訊。

馨傳不動產智庫執行長何世昌指出，過去十年因家庭人口結構改變、朝小家庭發展，2009年開始全台平均家庭人口數跌破三人，今年更僅剩2.5人左右，與此同時子女分巢化現象明顯，加上單身族群增加，刺激住宅需求攀升。

都更危老帶動推案

他說，在市場住宅需求攀升的同時，房市同步出現小宅化趨勢，加上都更、危老改建持續向前推進，市場需求成長，讓建商加大推案力道，市場新增供給同時放量，加上疫情後房市交易暢旺，開發商加大推案力度，導致市場「供過於求」。

不過，以六都來看，雙北市、桃園市、台中市等四大都會區，十年住宅戶數（市場需求）增幅、扣除住宅存量（新增供給）後，差額仍為正數，顯示這四都住宅市場仍「供不應求」，又以台北市增幅差額高達12.1百分點，顯示高房價的台北市、區域住宅需求量仍相當大。

值得注意的是，近年買氣爆棚的台南市、高雄市，十年住宅戶數增幅、扣除十年住宅存量增幅後，差額各呈現負值3.1%、2.8%，凸顯南二都房市供過於求的問題相對嚴重。但何世昌說，南二都在政府政策挹注下成為科技業重鎮，同時釋出大量職缺帶動工作人口移入，供過於求的問題可望獲得緩解。

第四季恐旺季不旺

展望第四季房市，信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，政府打炒房新措施是針對短線投資、投機客，新制不影響自住客，在傳統購屋旺季加持，市場開始熟悉新措施下，單季房市買盤有望回溫；不過，整體來說住宅市場仍然在盤整期、呈現「旺季不旺」的格局。相較之下，在政策打住不打商之下，商用不動產買氣將會優於住宅市場。

曾敬德說，雖然7月起預售市場交易量逐月量縮，但根據過去經驗，量能萎縮要持續一段時間，才有可能撼動房價，而中間量縮的過程至少要半年以上的時間，因此至少到明年首季房價都不太可能有鬆動的機會。此外，量縮過程中，業者為刺激買氣，通常會祭出「送家電、裝潢金」等優惠，要真的「等到建案賣不動、或者有資金壓力」的情況下，才有可能進入到撼動房價的時刻。