商業地產低迷 貸款機構認為是投資良機 有人還在觀望

在高利率和需求減弱的雙重打擊下，商業房地產市場在過去兩年面臨沉重打擊，許多物業虧損出售。在不確定性的市場環境中，一些華人投資者正在尋找機會低價收購，而另一些則選擇觀望，等待更明確信號。

「如果能借到錢，現在是投資商業地產的好時機。」佳信貸款總裁劉艷秋解釋，商業地產貸款的期限，通常為五至七年，需定期重貸（Refinance）；但受高利率影響，業主的償還能力下降，重貸比率降低。一些無法額外注入資本的業主，就不得不忍痛割愛，折價出售資產。而在這個時候，對有能力籌措資金的投資者而言，是一個「撿便宜」的機會。一些華人投資者也在積極尋找或正在鎖定這樣的機會。

劉艷秋表示，雖然如今銀行貸款的比例降低，投資者仍可透過與股權夥伴合作的方式，減輕初期資本金壓力。而且，目前市場普遍預期今年底或明年初降息，屆時資金成本下降，投資收益有望進一步提升。

不過，她強調，投資標的位置至關重要，位置不佳的資產，無論多便宜也不具吸引力。據她觀察，目前最受投資者歡迎的是商場和購物中心，而當前公寓和住宅的租金收入水平，與同一筆投資款在高利率下賺取的利息收入差不多，導致公寓和住宅投資不太理想。

全美房地產經紀人協會（NAR）專任講師吳程遠同樣表示，商場和實體零售業的復甦令人驚訝。「在購物方式上，人們可能仍然期望獲得疫情前實體購物的體驗，因此一些新興的線上商家開始尋求實體店面，為顧客提供線上、線下結合的服務。 」

除零售業地產外，吳程遠還看好酒店業發展。他表示，儘管疫情對旅遊產業造成沉重打擊，但疫情過後，旅遊業實際上呈現報復性回溯的趨勢，酒店入住率非常高。此外，一些酒店還推出新的商業模式，透過與加盟者的策略性合作促進業務發展。因此，酒店業未來的投資非常值得期待。他指出，一些海外資金已經開始進駐美國，承接現有物業或是開發新酒店。

不過，吳程遠認為，辦公空間的未來走向仍然非常模糊。即使像Wework這樣的共享概念，也沒能倖免。這一方面是人們的主觀意願仍希望延續在家辦公的工作模式，另一方面是公司業主已經習慣透過削減租金來維持成本優勢。

在華人聚集的聖蓋博谷地區，商業地產投資顧問Jennie Ching的感受則是，百萬至千萬級投資者數量減少。在工業性質的地產方面，倉庫的空置率上升，租金也略微下降；而在零售業方面，一些大型連鎖商店陷入困境，如99 Cents將逐步關閉旗下所有門店，Dollar Tree和Family Dollar也打算關掉部分店面，這意味著某些地點將新增更多空置的空間。

「不過，以自用為目的買家數量有所上升。」Jennie指出，一些辦公樓買家會選擇自己使用部分空間，並出租剩餘空間。特別是那些有資格申請SBA聯邦小型企業商業貸款的買家（只需負擔10%-20%的首付款），他們只需使用整個建築物的51%即可。