洛市區辦公大樓空置率高 賣方1年降價3000萬

洛杉磯市區辦公大樓空置率高，有業主為降低運營成本或將不用樓層斷電或將租戶集中在一起。洛杉磯市區作為曾經的商業辦公中心，受疫情影響和辦公形態改變，不僅辦公大樓空置率增加，且售價一降再降，有地標性辦公大樓一年售價直降3000萬美元。一些辦公大樓業主計畫將辦公場所改造成公寓，但無論是審核時間和改造成本都讓其在短期內無法實現。

地標大樓 屢賣屢降

位於洛杉磯市區南Figueroa街445號的Union Bank Plaza是一棟以Union Bank 命名的40層歷史性建築，律師李永源的事務所就在這棟辦公大樓內。他表示，這棟辦公大樓一年內被賣了兩次，第一次交易是去年賣給紐約的一家公司，售價1億1000萬美元，今年再次出售，售價是8000萬美元，不到一年虧了3000萬。辦公大樓一共40層，8000萬美元的售價意味著每呎在114美元左右，整體市場不好導致交易額很低。最近這棟樓的命名方Union Bank也搬走，又空出好幾層，空置率大概在40%。業主為了降低運營成本，把空置的層面直接關閉，讓現有租戶集中在一個區域。

他說，如果這棟樓再出售，估計售價會更低，這種地標性辦公大樓如果每賣一次就降價一次，也會影響市區其他辦公大樓的估值。像市區裡有名的爛尾建築泛海（Oceanwide）項目是大家比較關注的案例，據他所知，泛海開發有30%的融資是來自EB5投資移民，泛海今年2月被債權人提起破產訴訟，採用非自願破產的形式讓其強制破產，資產清算會按照優先級來償還欠款。但現實是，根據法院文件，泛海項目的拍賣一再推遲，因為行內評估，要將其繼續開發做完還需要8億到9億美元，非一般投資人能承受，即時有人願意買也會以很低價格甚至零價格拍下。因為洛市政府和縣政府要求是誰拍下都要將其建完，這意味著當初的投資人一分錢都拿不到。

改建公寓 成本太高

李永源說，他公司所在的Figroura街和Flower街有幾個蓋了一半的項目，其中泛海是徹底停工，其他項目看起來還在建設，但是進度緩慢。大環境是辦公大樓空置率高，影響租金收益，穩健投資人一般不會在這個時候投資辦公大樓，不過有偏好高風險的人也許因此撿到寶，未來怎麼樣不好說。現在中型和小型企業越來越多允許員工在家工作，大公司希望員工回去，但大公司很少租這種市區辦公大樓，反而會選擇運營成本低和自主性高的建築。市區有一些開發商也在探索將空置率高的辦公大樓改公寓，但還在評估階段。主要擔心改造成本太高，要重新布局和接瓦斯，還要考慮整體是否賺錢。

中國的投資客戶如在美國有實體經營，多會投倉庫和周邊廠房，通常是自用一部分，出租一部分，如不是做物流和生產行業，純粹投資的都在買地，然後將其長租給倉儲超市。南加地區這樣的地塊雖然價格高，租賃回報率在7%到8%，但不如疫情前的12%到15%。買地塊也有價格沒談好和沒做好的狀況發生，這樣的回報率只有5%，甚至更低。一些對地產感興趣的投資人會轉向德州、佛羅里達和亞利桑納州等地，但佛州對外國人投資有限制，德州也有可能存在一定的風險。