又有大型物業拋售 金山租賃市場續陷困境

舊金山市中心房屋空置率上升、零售業下滑、商店關門、知名旅館拖欠貸款等疫情之後困境，導致許多辦公室大樓業主被迫將房屋還給貸方，或以便宜價格出售，也影響多戶住房及大型公寓租賃大樓，這些大型住宅曾是非常有價值的房產。

由於疫情負面影響、遠距工作與債務到期等因素，加上高利率、入住率低與租金收入減少，近幾個月再有大型住宅房東抛棄貸款，並急欲脫手物業。

根據「舊金山紀事報」報導，這次大型多戶房屋業主的最新動作，來自「Mosser Companies」公司，去年8月拖欠一筆2018年8800萬元貸款，原本貸款由其在舊金山擁有並營運的12棟大樓之459個出租單位，提供資金支持。目前，公司貸方正積極致力出售不良貸款，並聘請私人房地產諮詢公司「戴德梁行」(Cushman & Wakefield)行銷其投資組合。

和「Mosser Companies」拖欠貸款有關的租房單位，約有85%位在舊金山市政中心附近，其餘則位在市中心與SoMa等地區。這些房產貸款於2018年發放時，有94%被租用、評估價值為1億5400萬元，並且預期房產價值在貸款期限內會持續增加。然而，多年過去，卻發生相反情況。

舊金山多戶住房物業房東陷入困境，已成為各界熟悉的故事。自從2008年房地產市場崩潰以來，大型租賃物業業主趁著有住房強勁需求與租金穩定增長的浪潮，以及隨之而來的「便宜負債」(cheap debt)受益。但是，他們也未能倖免於當前情勢，儘管這個行業長久以來、被視為投資者相對安全的投資領域。

Mosser Companies發言人表示，新冠疫情造成經濟情況動盪，房地產業經歷一波波困境。在市場重新整理的同時，大量房地產債務即將到期，從而推動對疫情前貸款進行重新融資。這個情況也是在房產總體空置率與利率、皆處於歷史高位之際發生。

「貸款銀行家協會」(Mortgage Bankers Association)估計，時至2028年，全國將有2.6兆元的房地產貸款到期。其中，多戶住房類別占據這些貸款金額的38%。舊金山也將承擔其中部分房產貸款。

根據房地產資訊公司「Costar」數據，與舊金山多戶住房領域相關、超過10億元的商業不動產抵押證券貸款(commercial mortgage-backed securities loans，簡稱CMBS貸款)、意指被分割成債券並出售給投資人的商業貸款，將於2024至2028年間到期。

「Costar」市場分析資深主任休斯(Nigel Hughes)警告，即將到期的CMBS貸款，僅占計金山即將到期債務的一小部分。此外，商業不動產貸款僅占多戶住房貸款的3%，其中大部分由地區銀行或房利美(Fannie Mae)與房地美(Freddie Mac)等政府資助企業持有。