法訊║加州新ADU法案出台有哪些法律問題需關注？

加州近日通過新AB 1033法案，將允許業主將附屬住宅單元（ADU）與主住宅分開出售，並遵循適用於共管公寓的相同規則。業主也可以選擇搬入附屬住宅單元，然后出售主住宅。這項新立法標志著對傳統嚴格的分區法律的重大改變，旨在解決加州目前的住房需求。但與此同時，新法的出台也引發一系列法律問題，前檢察官、現任南加州知名審判出庭律師、亞凱迪亞前市長鄭博仁律師（Paul P. Cheng, Esq.），就為民眾做出專業分析。

新法將於2024年1月1日正式生效。AB1033的主要目的是通過提供更多可負擔和可獲得的住房選擇來解決加州的住房危機。ADU的合法化不僅能提高房產價值，還能為租金收入提供機會。

根據鄭博仁律師分析，AB 1033法案引入了兩項主要規定。首先，它允許將ADU與主住宅分開出售，從而提高住房密度並提供更多負擔得起的購房選擇。其次，它支持簡單的單戶住宅實物分割，從而減少了冗長而昂貴的法律程序。

新法律將隻在「選擇加入」該法律的城市生效，這些城市按照與公寓相同的規定管理ADU。ADU的房產稅將與建在其旁邊的住宅不同，而且每處房產都必須成立業主協會，以評估住宅與ADU之間共享空間的維護費用。另一項要求是安裝獨立的燃氣、電力和水表。

這項新立法使房主能夠通過出售在其房產上建造的ADU來利用其現有資產。在加州住房短缺和房價居高不下的情況下，該法案有望幫助人們購買新房，同時減輕房主的負擔，尤其是那些已經付清房款，但收入相對較少的老年人。

該法案的立法者就認為，ADU將有助於解決住房危機，因為人們可以在自家后院開發新住宅。對於中介來說，該法可能會在待售房屋稀缺的市場上為新一波庫存打開大門。但與此同時，新法也留下了諸多問題。

鄭博仁律師就表示，許多房產中介都紛紛表示，想具體了解如何處理ADU的交易。是否會像公寓和聯排別墅一樣處理？是否可以用共同租戶協議（即兩方或多方共享房產所有權）來處理？還是像單戶住宅一樣處理？放款人對這些類別的處理方式各不相同。鄭博仁律師說，「由於角色尚未明確，消費者、買方和賣方還不清楚他們在買賣什麼。所以目前這還不是中介主要銷售的資源。」

一些專家預測，ADU或將被視作獨棟住宅。但AB 1033法案的通過或將改變鄰裡關系，並可能引發不滿。

立法

AB 1033是最新的州立法律，旨在開發ADU市場，從而緩解加州嚴峻的住房危機。然而，過去的立法嘗試並沒有取得多大成功。

2021年，立法機構通過了SB 9號法案，允許房主將其單戶住宅地塊分割成兩塊地，並在每塊地最多建造兩個單元。該法案於2022年1月生效。

今年早些時候，加州大學伯克利分校的住房政策研究機構特納中心（Terner Center）發布了一份研究報告，跟蹤了SB 9通過后ADU開發的進展情況。該研究調查了13個城市，在這些城市中，開發ADU似乎對業主最有經濟意義，研究發現，在這13個城市中，SB 9的活動有限或根本不存在。

然而，洛杉磯的居民表現出了極大的興趣，他們申請建造了211個單元和28個地塊分割。

隨著去年利率和抵押貸款利率的上升，開發住宅收入流的機會越來越少。一些開發商表示，開發ADU是加州人擺脫住房危機最省心、最市場化的方式之一。人們正在尋找能給他們帶來更多經濟確定性的東西。這是對他們已經擁有的房產進行投資的一個很好的選擇。

財務選擇

上個月，聯邦住房管理局宣布了一項新政策，使購買或再融資擁有ADU的房屋變得更加容易。據媒體報道，聯邦住房管理局支持的貸款的先前規定允許貸款人考慮雙層公寓的租金收入，但不允許考慮 ADU。新政策允許在承保抵押貸款時計算ADU的收入。

不過，鄭博仁律師就分析，新法規將吸引資金進入ADU市場，刺激住宅供應量的增加。但在確定房主與位於主要房主地塊中間的獨立和獨特的ADU所有者之間的適當權利、限制和合作程度方面，目前並沒有太多的法律先例。該法案是一項新的可分割財產權的創造，關於排他性佔有、使用和享有，仍然存在很多問題。例如，擁有ADU需要哪些地役權？如何准入？是否有限制性契約約束ADU？ADU房主能否安裝鏈條圍欄？ADU房主可以在哪裡停放車輛？ADU房主是否需要維護ADU外部及相關場地？