美國夢變了 只租屋不買房受青睞

馬克斯夫婦雀兒喜和史班瑟 (Chelsey and Spencer Marks)，原本在南加州沙漠裡的主教座堂市(Cathedral City)擁有一棟獨立屋，後來房子經常出問題，讓他們覺得不值得繼續住下去。

譬如這對年輕夫婦剛花了1萬5000元整修空調系統。在這個避寒度假勝地，夏天的日間平均高溫總在華氏100度以上，沒有可靠的空調系統，日子是過不下去的。他們擔憂接下來又要給這三臥房的住宅換上新窗戶，清潔游泳池用的水泵也要換新，這些都是不小的開銷。雖然他們已經在那裡住了三年，門外終年吹不停的沙漠狂風，還是讓他們覺得不習慣。

41歲的雀兒喜說：「有一天我回到家，覺得這種日子沒法過了，我跟丈夫提議把房子賣了。」

但他們不是賣舊房、買新房，他們是決定不再擁有房子。在美國各地，近年來出現了一股新風潮，很多人選擇去租一棟全新的獨立屋（single-family home），而且整個社區的房子全部都是只租不賣的。

今年1月，馬克斯夫婦成為「陽光園」(SolTerra)社區最早入住的兩戶人家之一。位於拉金塔市(La Quinta)的社區，有131棟房屋，離他們原本的房子只有15哩。雖然他們原本的低利率房屋貸款沒了，但賣房得到的錢除了付清了信用卡債務之外，儲蓄帳戶也多出很多現金，今年秋季他們要用其中的一部分去義大利旅行。

其他的好處還包括：如果房子裡有任何的問題或損壞，他們不用花錢、無需操心，只要通知房東，維修工人就會來免費修繕。雀兒喜跟記者說：「過來看一下我的廚房，我不需要擁有這棟房子，但卻可以過我想要過的生活！」這款開放概念廚房（open concept kitchen）非常明亮寬敞，放眼看去盡是不鏽鋼的家電。

去年興建獨立屋 9萬棟供出租

由於房價居高不下，房貸利率又已漲到三年前的兩倍，擁有房屋的「美國夢」（American Dream）定義已經有些轉變。在全國各地，開發商建出全是獨立屋的新社區，所有的房子都只租不賣。住戶有自己私人的後院和車庫，這是美國人多少世代以來被視為中產階級的榮耀象徵，但卻不需要自己擁有房子。傳統上，擁有自住屋是推升中產階級財富的重要方式。

根據全國房地產經紀人協會的研究，去年開始興建的獨立屋中，約有9萬棟是用來出租的，占所有新獨立屋的10%左右。兩年前這個百分比只有5%左右，聯邦人口普查局從1970年代中期開始追蹤這個數據起，10%是最高的百分比。

在這些被稱為「建來租」(build for rent)社區中的租戶，對不用花很多錢就可住進又新又大房子的租戶而言，不免感到欣喜異常。這些人中有些還是希望將來有能力買房，但因為愈來愈多出租獨立屋的出現，特別是那些華爾街大公司建出來的出租屋，讓國會與州議會的議員心生恐懼，擔心企業擁有人會比老百姓競爭力強，把市場上的房屋奪走，讓房價漲到一般人更無法負擔的地步。這波以租屋達成美國夢的風潮，改變了在郊區擁有房屋的態勢。

30歲的帕姆(Deonte Palm)是換房頂承包商(roofing contractor)，他在南加州曼尼菲(Menifee)租了一棟新的四臥獨立屋，他希望暫住於此，到房貸利率跌落再買自己的房子。他原本跟未婚妻和新生的嬰兒，租了一間公寓住，但他們覺得空間已經不夠用。

於是他跟哥哥合作，哥哥跟女朋友有一個兩歲的兒子。兩家人以每月3400元合租這棟獨立屋，這比分開租兩間公寓的租金少，而且是很寬敞的新屋，既省了錢又有更大的空間可供享用。

建來租 起源於2008年經濟大衰退

建來租的起源，應該追溯到2008年的經濟大衰退(Great Recession)，那是因為房市泡沫(housing-bubble)造成的。當時房價暴跌，企業投資人開始廉價買進已有的二手獨立屋，把房子出租賺錢，這個趨勢延續至今，而且聲勢愈來愈大。

商業房地產公司麥翠克斯(Yardi Matrix)的企業情報經理瑞斯勒(Doug Ressler)指出，因為千禧世代(millennial generation)開始生兒育女，寬敞住屋的需求大增，於是投資人決定把他們在獨立出租屋方面的經驗再提高一級。企業屋主認為，集中在一個區域的新獨立屋，比分散各處的易於管理，也比較容易控制成本，社區內所有的租戶都採用同一種規定。於是企業屋主開始整批購買上市屋，或者從頭開始規劃施工，建設新的「只供出租社區」。

瑞斯勒指出，目前的局勢是住屋嚴重不足、居住成本仍在上漲、租客的租期愈來愈長。大房東認為建來租是合理的策略，來滿足那些手頭不寬裕但又想要比公寓有更大居住空間的人的需求。

建來租的最興盛的地區，是在德州、亞利桑那州和其他陽光帶(Sun Belt)縣市土地便宜的地方。譬如在加州，都是集中在「內陸帝國」(Inland Empire)而不是靠近海岸的地方，南加州的人往內陸帝國去尋找較新、較大、較便宜的房子，而且離洛杉磯和橙縣又不會太遠。

比爾舒波夫 (Bill Shopoff)是爾灣的舒波夫地產投資(Shopoff Realty Investments)的創始人，他就是拉金塔市陽光園的東主。幾年前他做了市場調查，發現南加州的公寓租戶中，有6萬人在財務上可以租得起三臥獨立屋，但過去20年來建出的出租房舍中，只有很小部分是至少有三臥房的居所。

舒波夫於是起了靈感，他的公司可以設法填補這個空缺。舒波夫有45年的房地產經驗，他原本興建陽光園的住宅是要出售的，後來才改成只租不賣。不論租或賣，社區的樣貌都相同，只是現在多了一間租賃辦公室。

陽光園的三臥、四臥獨立屋，有些是一層屋，有些是兩層樓，都是西班牙式的紅瓦屋頂，門口有五彩繽紛的馬賽克磁磚。每棟房子都有自己的車庫和陽台，廚房有石英檯面(quartz countertops)，主臥室裡有泡澡浴缸(soaking tub)。社區裡有一個大游泳池、一個活動中心和許多個小公園。

月租最便宜3299元 已租出5成

舒波夫指出，你如果沒看到「出租」的牌子，你可能以為這些都是私人擁有的房子，我們的用意就是讓你看不出這些是出租屋，你住在這裡感覺就像你是房子的擁有人。陽光園的月租，最便宜的是3299元，室內面積1520平方呎。最貴的是4460元，有2400平方呎的生活空間。從去年夏季開始招租以來，已有50%的房子租出去了，舒波夫表示這是需求強勁的象徵。

黑石集團(Blackstone)是全世界最大的私募股權公司(private equity firm)，集團最近完成了35億元的「宅康住家公司」(Tricon Residential)收購案。宅康的總部在多倫多，它在加拿大與美國開發公寓與獨立屋，是規模相當大的企業式房東。當初黑石宣布收購案時，重申宅康的10億元投資開發案，將陸續完成3000棟建來租住宅的計畫。

南加州內陸帝國是宅康的重點市場之一，從去年夏季以來，公司開始招租的專案包括：曼尼菲的303戶住宅區，帕姆就是住在這裡；威多瑪(Wildomar)離曼尼菲不遠，此處有一個170戶的住宅區。宅康去年在溫徹斯特(Winchester)破土興工，要建出一個有493戶的社區，其中的一半要出售，另一半要出租。

分析師指出，對租客而言，建來租的住宅最大的吸引力是成本，多年來房價不斷上漲，加上最近幾年房貸利率不斷上升，讓住宅可負擔性(affordability)降到歷史上的新低點。

想住雙臥房 買比租月付多一倍

根據加州政府立法機構分析辦公室的數據，購買一棟中價位的房子，把貸款、稅金、房屋保險全部算進去，以今年3月為基準，屋主每月平均要付5500元。比起2020年1月，這個金額多了80%。如果想住一棟雙臥室的房子，買比租的月付款多一倍。

對卡瑟蘭(Erick Carlelen)而言，這種算數再簡單不過。今年4月，他與妻子帶著三個女兒搬進宅康在曼尼菲的社區。多年來他曾經想擁有自己的房子，但是他把房貸、水電等的費用和維修成本計算過以後，發現即使頭款多付一些，每個月平均還要6000元左右。

47歲的卡瑟蘭表示：「我寧願每月付3800元房租，日子過得輕鬆愉快。」但有些租戶不是因為付款輕鬆而租屋居住的，德梅洛(Marcia DeMello)在橙縣海岸地區住了幾十年，如今59歲的她已到快退休的年齡，她想試試沙漠生活的滋味。她在陽光園租了一棟三臥的住宅，看看她是否能抵得住這裡的酷暑。她表示，如果經過一段時間她還是喜歡這裡，她會在附近買房，她比較喜歡擁有自己的房子。

德梅洛是按摩理療師（Massage therapist），她表示她不願意受房東的擺布，房租隨時都可能因為市場因素調漲。國會與州議會也有相同的恐懼，議員們擔憂投資公司侵入獨立屋領域，現在想立法予以設限。統計數據指出，全國出租的住所中，約有三分之一是獨立屋，布魯金斯智庫(Brookings Institution)的資訊指出，大型企業投資人目前只擁有其中的3%多一點。

立法官員提法案 阻大企業壟斷

但立法官員仍然指出了大公司的惡劣行為：「邀約住屋」（Invitation Homes）是全國最大的獨立屋出租企業，該公司今年同意支付將近400萬元罰款，來和解公司涉嫌違犯加州「反哄抬房租法」(anti-rent gouging laws)的訴訟。反對企業投資家的人士指出，企業購買獨立屋的興趣在增加，他們把想買房的老百姓擠出市場，特別是在新建成的住宅區，整批的房子以折扣的價格賣給企業去做出租用途。

代表聖地牙哥的民主黨州眾議員沃德(Christopher M. Ward)指出，企業投資家比老百姓多了很大的優勢。沃德提出的法案，希望限制建來租的專案，他認為目前的無規管情況，是縱容不平等的交易繼續蔓延。

但企業投資家指出，他們所做的是增加了住宅的供應量，讓更多人可以住進獨立屋。譬如原本在南加州河濱縣早已取得許可證的兩個建來租專案，停滯了十多年，宅康把那家開發商收購以後，這兩個專案才終於開工。

陽光園的東主舒波夫指出，建來租的風氣盛行，主要是因為人民希望住在這些社區內。他認為政府想限制資本是很好笑的事，因為資本是對需求做反應而已。

瑞斯勒和其他的分析家並不認為建來租興盛的根本原因有什麼變動，二戰之後創制的「美國大兵法案」(GI Bill)給榮歸故里的退伍軍人重大的財務支援，包括低利率房貸在內。這個風潮造成了郊區的興起，把擁有自己的住宅當成累積財富的基礎。

但目前政府並沒有任何類似的公共投資法案，因此民眾想買房的負擔沒有可以紓解的可能。瑞斯勒指出，租屋與買屋成本增加的趨勢，還會延續很長的時間。

（原文來自洛杉磯時報，撰稿者為Liam Dillon。原文連結：New rental developments are changing the American Dream of suburban homeownership

https://www.latimes.com/homeless-housing/story/2024-06-13/build-to-rent-american-dream-homeownership