加州「租霸」佔屋超30天 即可享租賃者權益

福斯電視台FOX 11報導，洛杉磯地區物業遭擅自佔地者破壞事件層出不窮，而加州擅自佔地者法，允許在房產居住30天後獲得潛在租賃者權益。

曾由葛萊美獎得主瑪麗布萊姬（Mary J. Blige）租用，位於好萊塢山（Hollywood Hills）一座豪宅，如今整座建築物均遭圖塗鴉覆蓋。今年3月，位於比佛利山（Beverly Hills）價值500萬元房屋被擅自佔領，代表該物業的房地產經紀曾報警，然警方表示該事件屬民事糾紛，因擅自佔地者出示自稱為租賃協議相關文件。

今年9月，兩座好萊塢山豪宅也遭擅自佔地者佔領並塗鴉，屋主是電影製片人、費城人隊（Philadelphia Phillies）老闆米德爾頓（John S. Middleton）的兒子鮑爾斯（John Powers Middleton）。

擅自佔地者提供虛假文件情況並不少見。Belkin, Burden 和Goldman房地產訴訟合夥人菲利普斯（Daniel P. Phillips）表示，這些擅自佔地者會提出虛假租賃文件或虛假故事，講述別人如何讓他們進來，房東如何讓他們住在裡面。

擅自佔地者相關法律也因州而異。在加州，若一位擅自佔地者於該處佔地30天後，可獲得租賃者權益（tenancy rights）。若在某處物業上持續繳納該物業稅款長達五年，可能會通過「逆權佔有」（adverse possession）獲得物業所有權。

加州幾家律師事務所也在其網站指出，30天後，所有權不能授予擅自佔地者，但租賃權可以。一旦房東向擅自佔地者發出搬離房屋的書面通知，而他們不離開，則需向法院提起非法拘留訴訟，通常需幾個月時間才能得出結論。

逆權佔有，俗稱「擅自佔地者權利」（squatter's rights），並非加州特有法規，但各州對何時可主張該權利的時間期限和相關要求各有不同。逆權佔有並不總是與擅自佔地者相關，也可能是無意中發生。例如一名屋主豎起圍欄標記物業邊界，但不小心越過鄰居土地，建造圍欄的房主可要求對其建造的土地進行逆權佔有。

每個州都有典型的相關要求，包括佔有者需是公開且明顯的，但像擅自佔地者需佔有土地的時間長短等具體規定則各州不同。根據FindLaw.com，加州要求連續居住和繳納稅款五年。

深入研究加州擅自佔地者法的加州居民謝爾頓（Flash Shelton），其母親的住家被擅自佔地者佔領，他與這些人打交道並聯繫執法部門，然被告知這是起民事案件。自稱「擅自佔地者獵人」（Squatter Hunter）的他研究相關法律後，成功翻轉劇本。

「幾天時間我了解有關佔屋者的一切，我發現若我能比他們先確立房屋的權利，然後與他們對調成為擅自佔地者，如此一來就行得通了。」他說，「我變成擅自佔地者，將他們鎖在外面，裝上監控攝影，告訴他們若再闖入我會對他們提告，這就夠了。」

謝爾頓的故事在社交媒體上迅速走紅，現在他幫助其他處於與其母親類似情況者。他說，那些對擅自佔地者友好的州，這些擅自佔地者可獲得租賃權，他希望法律將這兩者分開，若有人非法進屋，無論他們住多久，都應被視為犯罪行為。