中國房市如何復原？ 北大學者：房價再跌40%

儘管中國祭出「去庫存」，由國企收購庫存商品房，但房地產市場依然跌跌不休。北京大學經濟學教授姚洋指出，房價會繼續下跌，因為中央政府注入的資金太少。參照海外經驗，他認為房價還要下跌40%，房市才會矯正。

姚洋6月25至27日在夏季達沃斯論壇現場接受專訪，作以上表示。騰訊財經「經濟大家說」專欄今天刊出專訪內容。

針對當局上半年在房地產、促消費等推出一系列政策，姚洋說，回顧前5個月的經濟表現，整體還是向好的，他調研的一些企業，反應也是「有些恢復」，但是還在繼續「等待觀望」，大家都希望政策層面可以有「大招」釋放出來。

他指出，上半年在地產方面推出了人民幣3000億元（下同，約413億美元）的保障性住房再貸款，後來擴大到5000億，是個積極信號；消費領域推出了「以舊換新」。儘管大家還在賺錢，但覺得好像有壓力，這個壓力很多都是精神層面的，而不是實際層面的。

姚洋認為，中央政府在出招方面是比較謹慎的。首先，2008年的「四萬億」刺激政策造成了很多的後遺症。比如各地亂建一些項目，浪費了很多資源，還助長了腐敗等等。第二，中央層面還是希望整個經濟不要有過度的負債、過度的金融化、過度的房地產化。

他提到，從2018年開始，去槓桿、去債務化、去房地產化的整體趨勢，取得了一些成效。如果再推出大招，可能就會抹殺這些成效。因此，中央推出政策比較謹慎，而且出的政策都是圈地式的，比較微觀化。例如房地產行業的「保交樓」，就是微觀政策，而不是「大水漫灌」的政策。

姚洋預計，當局下半年可能會有新政策推出，但也不太可能是眾所期待的「大招」。

姚洋指出，當局上半年這些政策確實產生了一定的作用，但作用是脈衝式的。政策一發布，第二天銷售額可能就增長了一兩倍。但一週之後，效果基本上就消失了。分析發現，中古屋的交易一直還可以，現房（成屋）的交易也不錯，但關鍵是期房（預售屋）的交易情況不太活躍。

他指出，房地產企業總是傳出不穩定訊息，特別是大房企，項目多。其實一個項目出現問題，並不意味著其他項目也有問題，但老百姓並不知道，他們看公司不看項目，這會產生較大影響。

姚洋認為，單純依靠需求側的政策效果有限，儘管絕大多數城市取消了限購政策，但效果並不顯著。原因主要在於供給側依然面臨較大風險。人們擔心房企倒閉後，自己成為「冤大頭」。

當被問及，房市經過半年調整，房價是否到底？姚洋指出，如果比較一下美國金融危機後的房價，它們跌得時間快但很深，但中國的調整時間長而且跌幅尚不足夠，日本的情況更為長期，一直在下跌並跌幅較大。「這種調整必須跌到一定程度，市場才會反彈。」香港在亞洲金融危機後房價跌了一半，然後趨於穩定。

姚洋認為，房價跌幅需要達到40%，市場才得以矯正。中央政府目前判斷市場調整差不多到位，所以要求地方採取措施穩定房價。但他認為房價會繼續下跌，因為中央政府注入的資金量太少。同時，地方政府也沒有積極性去擴大貸款規模，所以市場自然會繼續調整。「如果讓市場自由調節，房價必然還會下跌。」

在房地產政策方向上，姚洋認為需求端已經完全放開，未來應該更現實地處理供給端問題，比如取消預售制度。取消預售制後，銀行應該「開閘放水」。

他建議，成立一個房屋儲備銀行，資金來源可以透過銀行發行永續債，只需支付利息即可。地方政府可以從銀行借款，收購房產，建成廉租房或保障房。