上海拍出中國新「地王」 專家：對房市具積極訊號

在中國房地產低迷之際，上海7日有5筆住宅用地進行土地拍賣，其中位於徐匯區斜土路的地塊備受關注，其前身曾為小米總部地塊，後經小米退地並由政府從商辦用地改成住宅用地，最終成交樓面價達每平方公尺13.1萬元（人民幣，下同），刷新中國住宅用地單價紀錄，成為新「地王」，未來預計打造成大戶型豪宅。業內人士認為，在當前土地市場情勢下，單價「地王」的出現對於增強房地產和重點城市的信心具有積極作用。

綜合證券時報、東方網報導，這塊位於上海徐匯區濱江板塊的斜土路地塊，未開拍即超越融信2016年在上海市靜安區保持的每平方公尺10.03萬元的樓面價紀錄，提前鎖定上海單價新「地王」。7日經過72輪競價觸達地價溢價率上限30%，經搖號（抽球）後由綠城斬獲。

此地塊出讓面積1.67萬平方公尺，住宅建築面積約3.67萬平方公尺，容積率為2.2。該地塊出讓起始價為36.96億元，最終以最高限價48.05億元成交，成交樓板價高達13.1萬元/平方公尺，意即每坪約43.3萬人民幣（約6萬美元）。

該地塊曾於2021年由小米集團以15.5億拍下商辦用地，規劃作為小米整車研發總部，但一直未動工，後經過今年的「退地」風波後，再度納入政府土地儲備計畫，土地性質也轉變為居住用地並重新上市，結果成交價升值3倍。

上海中原地產市場分析師盧文曦表示，這幅地塊所處的徐匯濱江區域一直是高端住宅密集供應區，此前入市的產品幾乎都受到熱賣，隨著地塊越來越少，該地塊的稀缺性越來越突出。

上海易居房地產研究院副院長嚴躍進認為，在當前土地市場形勢下，單價地王出現具有非常強的信號意義。他表示，大城市高價住宅用地和優質住宅用地的供應和成功出讓，表明各地對於土地交易的底氣是充足的，也說明房企投資意願也是積極的。同時，疊加限價等政策的放鬆，客觀上有助於後續房價的堅挺和趨穩，對於房地產產業鏈的信心恢復具有正面的作用。

值得一提的是，上海官方曾表示，自今年第三批次宅地拍賣將取消商品房用地溢價率10%的上限要求，但此次斜土路地塊仍設有30%的溢價率上限。對此，上海規劃資源局表示，官方訊息曾明確指出，「對市場熱度較高的特定區域地塊可經決策採取差別化調控措施，目的是引導市場主體理性競價」。

嚴躍進則認為，這說明從穩定房價的角度，上海基於「一城一策」的考慮，對於重點地塊會有不同的定價要求，既保障了地塊未來的開發空間，也防範未來售價過高所產生的風險問題。

不過，包含斜土路地塊在內，上海今年第四批宅地交易共有5筆地塊，卻反映出土地市場「冷熱不均」的情況。中指研究院上海高級分析師陳炬蘭指出，本場土拍整體較往常「冷清」，5宗地塊僅吸引11家競買人參拍，其中3宗地塊僅一家企業托底，地塊熱度分化嚴重。熱門地塊徐匯區斜土街道地塊吸引了7家競買人，只是除了宸嘉一家民企，以及綠城一家混合所有制企業以外，其餘均是國央企。