房東用AI程式操控房價 佩斯金喊禁止

人工智慧AI對人類生活的衝擊，在舊金山的租屋市場已看到實例。市議會議長佩斯金（Aaron Peskin）提出議案，要禁止房東利用AI程式操縱租屋市場。如果本案不能通過，消費者組織認為租客與房東之間，會是蚱蜢想跟螳螂一搏的狀況。

「舊金山標準」報導，為了迎進AI公司來租用市中心空置的辦公大樓，市政府對AI採取極為歡迎的態度。舊金山的房東已開始利用AI軟體來給出租屋訂價格，譬如RealPage公司的YieldStar是許多房東購買使用的軟體。

RealPage最近被聯邦執法單位開案調查，涉嫌的YieldStar軟件被指出有哄抬租屋價格的嫌疑。YieldStar軟體運用非公開的資料（private data），包括價格、出租率以及租賃合約的開始與終結日期，來導引房東以何種方式操縱市場，然後以較高的價格把住屋租出。這類軟體公司甚至可以取得正在爭取一間租屋的許多顧客的資訊，消費者權益組織認為這樣的作法，會讓企業房東占了太大的便宜。

11月將競逐市長寶座的佩斯金上周提案，希望讓舊金山成為全國首例，禁止在舊金山境內銷售或使用AI程式。佩斯金引用市場研究與待審訴訟的資訊，指出舊金山的租賃居所中，可能有高達70%的住屋和公寓是被房東用這種軟體來訂價與指導如何動作的。佩斯金指出，舊金山的住所危機本來就已經很嚴重，現在被這類軟體弄得更嚴重，有時候房東在程式指引下，知道近期內有許多人租約期滿必須搬家，故意先不把空屋或公寓租出去，好能把價錢抬得更高。

佩斯金的提案得到華裔市議員陳詩敏（Connie Chan）的支持，目前的條款中，如果房東違犯法規，每次違規可被市府律師或受影響的租客提出賠償1000元的民事訴訟。但不是所有協助房東的租屋軟體都不合法，譬如設定房租、審核租賃可負擔住所申請人的收入是否超標、只運用公開資訊的軟件都不受限。

像RealPage這類的公司，向房東標榜他們的軟體是「營收管理解決方案」（revenue management solutions）。這類軟體每天從使用的客戶蒐集即時數據，替房東給可出租單位訂價。RealPage公司自誇使用其軟體的房東，收到的房租比市場價格多出5%。

根據加州住屋夥伴組織（California Housing Partnership）的估計，灣區有22萬7000多個低收入租屋戶（low-income renter households），租不到可負擔住所，印證了灣區住屋奇缺的實情。在即低收入戶（extremely low-income households）的租客中，70%的租客每月收入超過一半是拿去繳房租。

拜登總統的任期只剩不到半年，他呼籲國會創制法規，把掌控50個單位以上的企業房東每年漲價的幅度限制在5%之內。