南巴市40年建築限高法規存廢 入公投

今年11月，南巴沙迪那（South Pasadena）選民將投票決定，是否廢除該市一項超過40年的建築限高規定，以符合州政府對可負擔房的開發要求。社區人士認為，這項提案通過可能性較大，是目前解決本地政府與州政府住房開發分歧的最佳方案。

南巴市議會近日通過新決議，將一項名為「社區保護和地方控制措施」（Neighborhood Preservation & Local Control Measure）列入11月5日的公投中。這項措施將修改該市對建築高度限制，以適應市內部分地區對建造更高密度住房的需求。

市政律師Roxanne Diaz表示，在1983年7月的特別選舉中，南巴選民通過了一項名為「Measure 1」的提案，規定市內任何商用、辦公、製造或住宅建築高度不得超過45呎，且在任何情況下都不得有變更或頒發有條件許可證。此外，也不允許該市發放任何停車面積超過開發區域5%的許可。

不過，新提案僅廢除市內高密度地區的建築上限，不涉及低密度地區。根據市府報告，「市中心地區、Huntington Drive、Ostrich Farm和Fair Oaks Corridor的建築將被允許建設更高的建築，但市內單戶住宅區和位於山坡地區的Altos de Monterey覆蓋區仍維持45呎的高度上限。」

●找出切實可行解決方案

該市社區開發部門主任Angelica Frausto-Lupo在7月31日的市議會上指出，對巴市來說，此項投票並非可選，而是本市與聯邦及加州政府相關部門所達成和解條款中的強制要求。住房和城市發展部（HUD）認為，建築限高阻礙了更多房屋的開發，要求該市對取消45呎限高進行公投。

加州房地產經紀人協會(CAR)也認為，這項限制多年來阻礙了許多多戶住宅的開發。該協會兩年前支持一起針對南巴及其他幾個地方城市的訴訟，迫使這些城市更新其地目（zoning）法規。

南巴20多年老居民、美國華人政治聯盟主席盧春雨（Charley Lu）表示支持該提案，認為其通過可能性較大，是目前平衡地方保護和州政府住房要求的最佳選擇。他指出，新提案將取消商業區和高密度地區的建築限高，允許開發商在有限的土地上建造更多房屋，以滿足加州政府對該市的住房開發要求。「巴市的土地基本上都已經開發殆盡，除現有一個高球場可能被拆除外，基本上無地可用，我們必須找到解決辦法。 」

盧春雨提醒，如果這項提案未能通過，可能影響本市的單戶住宅區，因為開發商可以利用「建築商補救措施」（Builder's Remedy）來繞過地方政府管制，在全是範圍內開發更多住宅。 「雖然許多人希望保護這個擁有豐富歷史和文化特色的城市，但也必須找出切實可行的解決方案。」

此外，盧春雨提到，目前巴市尚未有建案動工，開發商們可能也在等待新政實施，包括加州交通廳（CalTrans）原本為擴建710號高速公路徵收房屋的後續處置與規畫。盧春雨曾幫助該市解決一個爭執20年的歷史房屋建設糾紛，上月宣布角逐巴市公職，也是該市目前唯一參選的華裔市議員候選人。

●住房開發新政削弱地方控制

市政報告指出，新提案最大限度地保證了本地政府對城市區畫和土地使用規則的控制。

Diaz解釋道，隨著近年來住房短缺問題加劇，加州實施了超過100項住房法規；在增加住房供應的同時，也削弱了地方政府對土地使用的控制。此外，為確保各城市遵守這些法律，加州檢察長邦塔(Rob Bonta) 對違反法律的城市提起訴訟。

根據「區域住房需求分配」（Regional Housing Needs Assessment，簡稱RHNA）規畫，南加州政府協會 (SCAG) 覆蓋的六個縣地，在2029年之前需要新建134萬套住房，是該地區上一輪規畫期（2013年至2021年）配額41萬2137套住宅的三倍。其中，南巴市須完成2067套住房的開發。