為何多個州房租節節升 原來是房東被教導這麼做

CalMatters報導，近期尋找公寓時，若感覺所有租金都高得離譜時不用感到意外，因許多房東正使用總部位於德州的軟體公司RealPage設計的軟體，使用基於專有租賃數據的演算法設定租金。加州與聯邦檢察官正指控該公司利用租客支付高額租金為代價「中飽私囊」，部分城市也對此做出因應。

聯邦檢察官認為，這種做法構成「非法資訊共享策劃」（unlawful information-sharing scheme），加州一些立法者也採取行動遏制此做法。其中，聖地牙哥（San Diego）正研擬相關條例，阻止當地公寓業主使用定價軟體，推高住房成本。舊金山（San Francisco）監管機構7月頒布全國首創禁令，禁止「銷售或使用演算工具設定租金或管理住宅入住率」，聖荷西（San Jose）也考慮採取類似措施。

不僅如此，加州與另外七個州已加入聯邦檢察官針對RealPage的反壟斷訴訟。訴狀稱，RealPage是演算法中介機構，收集、整合和利用房東競爭等敏感資訊從中牟利，受害的是支付高昂租金的租戶。

然今年加州議會未能通過民主黨籍參議員赫塔多（Melissa Hurtado）提出的法案，該法禁止基於非公開數據的任何定價算法。赫塔多指出，鑑於此類算法持續帶來危害，她計畫下屆立法會期重新提出法案。

RealPage的客戶，是在加州擁有數千、數萬套公寓單位的房東。一些官員指責該公司阻礙可能降低租金的市場競爭，加劇加州住房短缺。加州檢察長邦塔（Rob Bonta）在聲明中表示，「每天，數百萬加州人擔心是否失去住房，RealPage行為直接讓這變得更加困難。」

RealPage發言人鮑可克（Jennifer Bowcock）表示，真正問題是住房供應不足，而非公司的技術，該技術有利租戶、物業管理者與其他租賃市場相關人員。該公司稱聯邦訴訟指控「毫無根據」，表示會積極抗辯。

根據聯邦檢察官，RealPage控制商業收益管理軟體80%市場，其產品YieldStar及其後繼產品AI Revenue Management使用類似程式基礎，但提供更精確預測。RealPage告訴CalMatters，該公司軟體在舊金山和聖地牙哥市占率僅10%。

這類軟體的原理，是房東向RealPage提供租賃申請、租金價格、租約、續租報價、接受情況及未來入住率估算等私人數據，然後匯集來自某個地區所有房東訊息，通過演算法生成定價建議，提供房東及其競爭對手參考。

聖地牙哥議會主席李維拉（Sean Elo-Rivera）表示，這個平台所做的是替大公司提供虛擬暗箱操作，好集體設定價格。聯邦訴訟文件稱，用該公司自己的話來說，RealPage確保（房東）在即便最不利的市場條件下，也能抓住每個提高價格的機會。該技術「有助於抑制（房東）對市場下行條件做出過度降價的反應。」

RealPage服務並不僅限於提供租金指導。2020年Markup與紐約時報調查發現，該公司與其他公司使用不完善的電腦演算法，自動對租戶進行背景調查，導致租客被捲入不相干的刑事指控，被拒絕提供住房。