半數50歲以上者想換小房 美房市將迎來「銀髮海嘯」
嬰兒潮世代是美國房地產市場的主力,根據線上房地產交易公司Redfin在8月發布的報告顯示,截至2023年第一季,他們擁有的房屋總值高達18萬億元,而千禧世代僅約5萬億元。
但一位曾預測過2008年金融危機的分析師表示,房地產市場即將發生重大變化。被財經媒體彭博(Bloomberg)譽為「華爾街先知」的惠特妮(Meredith Whitney)說,嬰兒潮世代換小屋的「銀髮海嘯」將從明年和2025年開始。她引用樂齡會(AARP)的一份報告稱,51%的50 歲以上民眾打算把房子換成較小的住宅,這將提供市場超過3000萬棟待售房屋。
惠特妮說,大家將會看到供需之間掀起巨大轉變,這與利率高低無關,因為年長者的房貸金額較低,他們甚至沒有貸款。
儘管尚未發生,但此一預測讓無力購屋的千禧世代與Z世代可能會鬆一口氣。但其他經濟學家則認為,大規模的換屋潮或許在未來一兩年內還不致發生,除了嬰兒潮世代的競爭外,還有一些因素阻礙年輕世代購屋,而此一現象將持續十年以上。財富500強金融服務公司First American 首席經濟學家佛萊明(Mark Fleming)表示,這意味許多千禧世代將錯過「銀髮海嘯」導致的房價下跌時機。
根據RentCafe日前發布的報告,房價居高不下讓20%的千禧世代和68%的Z世代仍與家人同住;其中約三分之一的千禧世代表示,他們計畫繼續待在家裡至少二到五年。報告指出,與家人同住的千禧世代家裡多半還住著三至四人,他們通常從事餐飲服務、建築或教育等收入較低的工作。
但即使年輕一代與嬰兒潮世代父母同住可以省下一些錢,也依然買不起高漲的房屋。Redfin的一項研究顯示,每五名計畫在明年購屋的Z世代與千禧世代中,就有兩人在為攢夠頭期款而從事副業。此外,一些千禧世代甚至向婚禮賓客要求送現金, 以助他們存購屋頭款。
儘管「銀髮海嘯」可能會改變房市供需關係,但它並不能解決是否有能力購屋的問題。當「銀髮海嘯」來臨時,可能依然沒有太多年輕買家有能力買房。
另一個複雜因素是,一些嬰兒潮世代準備換小屋、搬進退休社區,而年輕一代想要的購買的第一間房子,同樣瞄準小型屋。這將繼續把千禧世代與Z世代排擠出房屋市場,並進一步推高小型屋的價格,因為最終的贏家還是擁有最多現金的嬰兒潮世代。
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