最高院裁決 可能限制加州徵收影響費

矽谷華裔喬納森余(音譯，Jonathon Yu)不是專業開發商，但他對建造新房子感興趣。2023 年，這位29歲的產品經理向桑尼維爾市府提交計畫，將他一年前購買的1000平方呎的簡陋平房夷為平地，代之以一座三層五單元的多戶住宅。他花了幾千元聘請建築師起草計畫，然後向市政府支付了數千元申請費。他的父母覺得他花這麼多錢是瘋了。但喬納森余有錢，他想蓋房子。

但是他沒有足夠的資金來滿足桑尼維爾市下一步的要求：為了獲得這個價值300萬元的項目的許可，他需要支付30 萬元的影響費（impact fee）。這是地方政府為改善道路、公園等基礎設施而徵收的一次性費用。

「阻止我的是影響費，」喬納森余說， 「如果我完成了這個計畫，它將成為該地區最實惠的新住房。」

在整個灣區，像喬納森余遇到的那樣的影響費往往每單位超過六位數。而開發商幾乎沒有餘地來挑戰他們。但聯邦最高法院最近的一項裁決可能會限制加州徵收的影響費。有些人表示，這可能會降低建造新房屋的障礙。

此案涉及加州土地業主希茨(George Sheetz)。他對艾爾度拉多（El Dorado）縣為資助道路擴建而要求支付的2萬3420元費用提出質疑。該縣稱，這是他想要建造的小住宅所必需的。希茨向法院提起訴訟，稱憲法的徵用條款限制了政府在沒有公平補償的情況下可以徵用的東西。

先前的案例要求此類費用與開發項目的影響「大致成比例」。但加州法院對地方政府的標準要求較低。最高法院一致裁定認為，這是不正確的，並將案件發回州法院重新審理。目前尚不清楚加州法院將指示各城市採用哪些新標準，但費用可能會受到控制。

幾十年來，加州一直徵收全國最高的影響費。這可以追溯到1978年，當時選民通過了第13號提案，限制了當地司法管轄區可以徵收的財產稅。由於增加收入的能力受到削弱，地方政府開始尋找新的方式來支付學校、公園和交通項目等服務的費用。

只要這些費用存在，開發商就會批評。他們說，開發案成本每增加一元，完成就會變得更加困難。

加州保衛住房基金執行董事迪倫凱西說：「這些費用讓我們花費了大量住房費用。」該基金起訴各市縣，要求他們遵守州住房法。

許多開發商承認，需要收取此類費用來幫助增長收回成本。可以幫助城市獲得新的公園用地、擴大圖書館或建造新的消防站，以便城市能夠維持其服務水平。

但批評人士表示，長期以來，各城市都不需要證明這些費用的合理性。而希茨最終可能會迫使它們這樣做。

支持住房的團體加州 YIMBY 的發言人劉易斯（Matthew Lewis ）表示：「城市收取的費用和支出的用途之間沒有任何關係。這給城市帶來了法律風險，也給建築商帶來了經濟風險。」

他說，桑尼維爾的收費標準從單戶住宅3萬4121元到公寓大樓每單元11萬4498元不等，是不合理的。

桑尼維爾市府則堅稱，其收費並沒有阻礙該市的發展。發言人在聲明中指出，該市在2015年至2023年間超額實現了市價住房目標。

最常見的是，受到高額費用傷害的開發商，是像喬納森余這樣的小型住宅建築者。因為大型專案的開發商已經傾向於與城市談判費用。 

本月早些時候，庫比蒂諾市府表示，將免除The Rise開發商的7700萬元費用，The Rise是該市有史以來最大的住房開發項目，位於前Vallco購物中心所在地。

對於不願意談判的城市，開發商最終可能會接受他們將其告上法庭，以期以較低的費用達成和解。

將這些費用降低到開發商所說的更「合理」的水平，可能有助於使開發專案更容易完成，從而刺激住房建設。即使城市失去了短期費用，它們也可以釋放新房屋產生的長期收入流，例如增加財產稅和銷售稅。

「如果你什麼都不做，那就是最壞的情況，」聖荷西的開發顧問舒瑙爾（Erik Schoennauer） 說，「你得不到費用，也得不到住房。」

聖荷西於2023 年 10 月進行的一項研究表明，即使該市完全取消影響費和其他地方建築稅，由於建築和借貸成本高昂，大多數籌備中的項目仍然不可行。即便如此，該市在 6 月延長了一項計畫，免除市中心新建高層塔樓的所有城市建設稅和一半公園影響費，並且正在考慮在全市範圍內實施類似的激勵措施。