房地產買賣增新條款 買家找無保險可退出

編譯林思牧/綜合報導

受到房屋保險危機影響,加州房地產買賣的制式合約最近新增一個保護條款,允許買家在找不到滿意的保險時可以退出交易,賣方必須把所收的押金全數歸還。

舊金山紀事報報導,有20萬名會員的加州房地產經紀人協會(California Association of Realtors),今年夏季在制式合約(template)裡添加了這項條款。經紀人如果不主動去修改,就會列有這項條款。如果潛在買家找不到他們負擔得起的保險,可以收回原本的承諾退出交易,或者買賣雙方重新商議。

聖塔羅莎的經紀人伯格霍夫(Ernest Berghof)指出,對買賣雙方,保險現在成了一個障礙。在經過估值(appraised)、檢驗(inspections)等手續,現在卻可能因為買不到保險或保費太貴,交易受到阻擋。

加州房屋險業者最大的是State Farm,第六大的是Allstate。這兩家公司從一年多以前就不再寫新保單。其他的譬Farmers Insurance每個月只寫某個數額的保單。紀事報把資訊拿來分析,發現房屋險的平均保費現在每年是大約2000元,是十年前保費的兩倍。

東灣的經紀人普拉特(Cameron Platt)指出,如果賣方接受這種制式合約的條款,那麼保費是否太貴,完全取決於買家的決定。如果買家不能在某個時段內找到保險(通常是17天)那麼買家可以取消合約,賣家必須退還押金。過去沒有附加條款的時候,買家如果取消合約,已付的1%-3%押金(safety deposit)會被賣家沒收。

伯格霍夫指出,過去這一年多,她的買家客戶中沒有一個是從私營保險公司買到保險的。這個現象從2023年春季開始出現。而且即使在野火風險極低的地區,買家還是買不到保險,保險公司就是不願意寫新保單。

最後買家只能從加州政府設立、私營保險公司接單的FAIR計畫買保險。FAIR計畫不能拒保(除非是房屋狀況極差,或是曾有人用來種大麻),但保費很貴,承保的金額可能很低,而且接單的時間很長,會讓交易拖得很久。

圖為加州FAIR計畫的網站主頁。 (cfpnet.com)

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