地產投資／減輕租客付佣 紐約的難關

近年來，紐約市政府多次試圖通過立法或其他行政命令來限制租客支付給經紀人的佣金。因為在大部分情況下，租客須支付高額的經紀人費用，例如一個月租金或年租金15%，這對租客來說，讓已高昂的「住」更難以負擔。

以月租2000元為例，租客在簽約時往往須支付額外的費用，包括第一個月租金、一個月的押金、15%的經紀人費用以及一些信用調查等雜費，總共近7620美元，幾乎是租金的四倍。

平價租金 佣金卻天價

2022年有新聞報導指出，有一間租金管制房的租金不到2000美元，但經紀人費用高達2萬元，因這種房型受到管制，租客為了未來數年、甚至數十年的居住權及租金漲幅保障，在寸土寸金的紐約市，許多租客搶著要，寧願承擔這筆高額前期費用，就是看上未來多年的穩定。

由於這類事件在租房稀缺的紐約市頻傳，民主黨執政、以站在租客方聞名的政府立法人員，努力通過立法手段，希望能夠調節和限制經紀人佣金的負擔，過去幾年已做了四種不同的嘗試。本文將討論這些立法行動的具體內容和爭議點。

第1波：倡佣金上限為年租8.3%

首次嘗試是在2019年，當時市議會議員Keith Powers提出一法案，將住宅經紀人的佣金上限設定上限為一個月租金，相當於大約8.3年租，這對市場上廣泛收取的15%來收可說是直接砍半。

這一措施可說是直接干預市場，限制租戶支付最高金額，某種程度上是保護租戶權益，讓租客開始租房時預算為約三個月租金。但此法案遭到反對、未得到進一步推進，主要爭議在於：這樣的上限設定可能影響市場自由，導致租賃市場供需失衡，甚至可能降低經紀人的服務質量。

第2波：佣金不能逾20元 怎可能

2019年租客保護法通過，佣金問題再次浮出水面。該法將租客「申請租房費用」限制為20美元，重點是減輕租客的負擔並提高市場透明度。法案通過後，紐約州負責管地產經紀人部門發布新的指導意見，他們認為法案中的「租客申請費上限20美元」，可把申請費用擴大解釋為包含「經紀人佣金」，包括房東要求租客支付的經紀人佣金在內總費用不能逾20美元。可想見，20美元連做信用報告都勉強，根本不可能覆蓋到經紀人動輒數千元的佣金，等於變相規定房東吸收掉經紀人佣金，不能要求租戶支付。

這種解釋在某種程度上改變過去紐約租賃市場規則，原本由租戶支付經紀人佣金如由房東承擔，可想見房東們肯定不樂意、甚至會變得不願意找專業地產仲介。這次解釋，不意外地遭到紐約房東和地產經紀協會的強烈反對，在法庭上推翻州務院的命令。

第3波：州立法提案房東付佣金

2021年，州立法者提出一法案，禁止租客支付佣金。該法案關鍵在於將負擔轉移到房東身上，法案強調保護租戶的權益，但這並沒解決前述的種種問題，而且可能打亂原本活絡的地產仲介代理的租賃市場。不意外地，法案在州議會委員會投票時未能進行全體會議投票，最終擱置。

第4波：紐約市提案要聘雇方出錢

最新的嘗試是由紐約市議員Chi Ossé於2023年提出的法案，要求不論是租戶還是房東，只要聘請經紀人，都須支付佣金。這項法案聲稱公平地將成本分攤給尋求服務的一方。然而，紐約房地產委員會立即抵制，並在發給1萬2000名經紀人的電郵中表示，這法案未解決住房危機，反而浪費精力，對租房市場的傷害遠大於好處。

這法案的爭議跟之前相似，認為如要求聘雇方出錢，可能改變目前「房東聘用地產仲介、轉嫁費用到租客」的商業模式。在聯準會加息下，地產交易已下降、仲介也已吃不飽飯，這個駱駝背上的最後一根稻草，很可能是對紐約的地產仲介行業的毀滅性一擊。

有人也許覺得地產行業萎縮非壞事，然而紐約市的地產法規本來就已經多如牛毛，再由不專業的房東們親自上陣，對於住房公平法等地實行，恐怕會有更多不利的影響，甚至會讓紐約地產變得對投資房極度不利。

未審慎評估 政策後果難測

這四次立法嘗試尋找一種公平分攤經紀人佣金並保護租戶權益的方法。然而，這些措施引起爭議，主要關注如何平衡租戶、房東和經紀人的利益，以及這種立法干預是否會損害市場。這些問題在未來的立法中會持續引起討論和爭議。

實際上，在其他地方也出現類似的爭議。例如在芝加哥，租客常須支付經紀人費用，但如租客與房東直接交易，則不需支付該費用。這種政策將費用問題留給市場決定，強調租客和房東間的自主權。

在香港，規定經紀人費用必須雙方各承擔一半。這種模式旨在公平地分擔經紀人服務的成本，避免任何一方承受過大負擔。

在澳洲，經紀人佣金由房東支付，但費用會反映在租金，間接由租客支付。這種方式可能使房東在短期內承擔更多成本，但實際上租客承擔這筆費用。

而在德國，實施「誰委託，誰支付」的原則，與紐約的做法相似。這方式允許房東和租客自行決定由誰支付佣金，為雙方提供自由度。每種模式都有優點和缺點，反映政府在處理此問題時的不同考慮和優先順序。這些例子表明，在處理經紀人佣金問題時，並無單一的解決方案，而需根據當地市場狀況和租戶需求來權衡和調整。

從經濟學角度來看，費用轉移的做法可能影響市場。當租客不需支付高額的經紀人費用時，他們可能更願意進行租賃交易，從而促進市場活躍。然而，將這些成本轉嫁給房東可能導致他們提高租金以彌補成本，這部分成本最終可能轉嫁給租客。此外，經紀人可能會看到業務量減少，因為房東可能會選擇避免使用經紀人服務以降低成本。這可能對經紀人行業施加壓力，甚至可能改變其業務模式。

其實，前面所說的租金管制房超高額佣金，就已是政府干預租房市場的惡果之一。經濟學家們對於許多政策往往有不同意見，少數讓難相處的經濟學家們有共識的一點，就是「租金管制」這個政策不管用，這樣的政策也許改善眼前的房客困境，但卻對整體市場以及未來的租客有不利影響。

任何地方的市場習慣都有其形成背景，也因為如此很多政策在A地行得通未必在B地可順利施行。如果政府凡事都想要參一腳，並且未審慎評估政策的長遠結果，這種沒有考慮到市場情況的政策，將會產生意想不到的後果。

（作者為紐約執業律師、法路通律師樓合夥人，iTraining美國地產學校講師。著有部落格「不對稱的優雅，我是旅美律師希爾維亞」）