地產投資/房仲6%佣金取消之後…

蔡璧徽、Sherry Zhang

2023年10月底,全美房地產經紀人協會(National Association of Realtors, 簡稱NAR)在堪薩斯市反壟斷案中被判18億美元天價賠償,這個案件在地產業界掀起軒然大波。餘波盪漾的不僅僅是案件所涉及的賠償金額之巨大,更是因為案件最終挑戰了美國房仲業不成文的既定規則,即賣家要承擔6%的銷售佣金。因為賣家經紀人會跟買家仲介對分仲介費,等於賣家同時為代表兩方的經紀人埋單,間接推升房價。

這消息一出,交易市場內的買賣雙方以及各方經紀不免恐慌:以後的地產經紀費用到底會怎麼調整?會不會導致行業的變革?一系列的思考之外,讓我們從頭剖析掌控這一行業的巨頭——NAR的由來,以及未來作為地產經紀的行業展望。

NAR的前世今生

NAR的前身是美國國家房地產交易協會(The National Association of Real Estate Exchanges),於1908年成立。1916年,明尼蘇達州地產協會的主席創造了「Realtor」這一詞,並且在之後為這個稱謂註冊商標,並授權協會內部成員使用。在八、九○年代,該協會逐漸在各州建立衍生協會,並且正式改名為全美地產經紀人協會NAR。至近代,NAR已經成為全美最大行業工會之一。

在美國,如果你想要成為一個地產經紀或者代理人,一般需要學習相關課程,並且通過資格考試,之後就能拿到地產經紀人資格證。如果你願意再花一些會員費加入NAR,你就能使用協會內的地產房源共享系統(Multiple Listing Service, MLS)。MLS是在NAR會員內部獨享的龐大資源數據庫,在這裡,會員經紀們接受賣家或者買家委託之後,就到MLS數據庫中尋找房源或者客源信息,接洽、談判並實現交易。

產業巨獸的陰暗面

地產從業者們私底下把NAR戲稱為「操縱」房產市場的「看不見的手」,如果不聼這隻「大手」的操控,在交易市場內執業會非常困難。實際上,NAR大致透過以下方式一手掌握美國的地產市場:

1.獨享的地產房源系統MLS

作為地產經紀的你,如果不加入當地的NAR組織,你就無法接觸到這個地區放在MLS上掛牌的可交易房源,也就被排除在房屋交易市場之外。這類有效信息是由當地NAR協會控制的獨家資訊,已經不是什麼秘密了。此外,NAR也規定賣家必須在把房子公開上市的一天內,同步把信息登錄在MLS系統裡面,如果違規可能被罰款等。

2.內部規則變相拉高房價

在對於會員的管控中,NAR在對於經紀人們該怎麼分配佣金有自己的規則,包括長期以來大家遵守的6%佣金,基本所有的經紀人都默認這個規矩。根據去年堪薩斯市官司的指控,這導致整個交易市場愈來愈缺乏競爭力,同時也惡性拉高了房價。因為對買家仲介來說,如果這個房子最終以較高的價格成交,他們就可以拿到基於這個較高房價的一半佣金。

3.數不清的官司和政治掛鉤

NAR每年花費大量的精力和金錢請律師、打官司,在他們的官網上,就有分區專門羅列歷年來的糾紛案件。常見的投訴包括經紀人在房產披露工作中的失職、多方報價、細節核實不清、房產各類設施系統與權限調查不清等等,數不勝數。

但這樣的組織能壯大至今,自然有它自己的生存之道。據悉,NAR會挑選、拉攏政客,花大錢為政客宣傳,促成當選。當選之後,政客就成了NAR一方幫地產行業說話,於是地產業界也會捐款給NAR做行政花銷。根據調查,NAR花在投資政客上的錢就已經高達5200多萬美金。

另外,還有常年來針對NAR前主席Kenny Parcell的各項指控,包括霸凌、桃色醜聞。曾經有被Kenny欺凌過的女性試圖站出來指控,卻都遭受解雇威脅。

帝國崩毀後的巨額和解

2023年11月,密蘇里州的陪審團認定NAR和幾個地產經紀公司存在合謀拉高經紀佣金,導致房價上漲的惡意行為。因此陪審團做出決定,判定NAR領頭的被告們違反了反壟斷法,作出賠償18億美元的天價判決。

而最終達成的和解協議中,NAR同意支付4億1800萬美金,並承諾改變行業內以及MLS系統上的一系列規則,包括取消6%的既定配額,賣方經紀人不能在私下利用MLS系統和買方經紀達成佣金分配,NAR不能再獨家霸占當地房源掛牌信息等等。

房仲業者要失業了?

對於已經入會的Realtor來說,肯定免不了焦慮:動了佣金比率,就是動了自己的「蛋糕」。陷入被動形勢之下,一些經紀人發出靈魂拷問:

1.約定俗成的6%佣金比率取消,意味著在將來的房產交易中要花時間商議佣金的部分,會不會拖長了將來房產交易的時間,以及推升交易成本?

在過去,由於買方經紀人的佣金是與賣方經紀分成,在宣傳的時候,他們會常常告訴買家是「免費」服務。買家在挑選自己代理人的時候就沒有很認真篩選。而現在,一旦買方經紀的佣金嫁接到買家自己頭上,買家就可能要面試嚴選,並且在挑選和交易過程中更加謹慎,反覆比較和考慮,只為了自己花的錢物有所值。

2.地產投資者(Investor)可能徹底抛棄經紀。是的,投資者看重營利,並且又相對了解市場和交易規則,他們很可能會大膽抛棄代表買方的經紀,直接去找掛牌經紀人(Listing Agent)買地或者是買背景比較單純的房產。

3.房產中介作為一份賺錢的Part Time(兼職)工作的日子將一去不復返。

過去,一些經紀人只要開車載著客人兜兜轉轉,看到合適的房產就盡力促成,成功的話還能順便賺外快,這樣的工作內容吸引很多有全職工作的人兼職做地產經紀。而在將來,佣金分配的改革會更嚴格考驗房產經紀的實際能力,憑實力說話,因為買家可能會選擇不用經紀人或者只找真正能加值的仲介。既然需要投入大量的時間和精力才能成為一個稱職的地產經紀人,就意味著只做兼職的可能變小,甚至導致一些人完全離開地產業。

執業人員開始重視能力

從判決結束到現在,很多人都在思考這份職業未來的方向,但在職的經紀人們普遍還是持樂觀態度:

1.將來,房產買賣雙方和各自經紀人都會在佣金分配上有更多思考和商量,過程也會更透明。

賣方經紀不再承擔與買方經紀分紅的責任,買方經紀就要考慮向買家要佣金。因此,經紀人在一開始就要對客人把話說明:在佣金部分有哪些分配選擇,這些選擇有什麼好處。比如在芝加哥,為了防止掛牌經紀(Listing Agent)不分佣金給買家經紀,經紀人就直接讓買家客人簽協議,以市場最低價或者自定義的百分比來收取佣金。

2.沒有默認的佣金分配,引入良性競爭。

現在已經出現的狀況是,部分賣方經紀直接告知不會分佣金。因此,一些執業多年、經驗豐富且紀錄良好的經紀人,會直接誠實告訴客人這個情況,和客人協商是否願意承擔自己的佣金。當然有一些買家還是不願意出錢,但他們願意讓經紀重新找賣家,眼看自己要失去客人,不願意分佣金的賣家經紀就坐不住了。 這樣也是另一種方式激活買賣市場。

3.不缺錢的投資者(Investor)和買家更需要經紀幫忙篩選房源

稱職的經紀人或代理人從一開始選房源,就有能力幫投資者分析房源的優劣,比如哪些類型的房產可以做Airbnb,哪些可以做長短期的民房出租,又或者房型、改造方式、當地資源等等。而這些知識和資源,有時候投資者、尤其是外國人或者外地投資人不一定了解。一個好的投資者,會願意花錢請一個了解當地情況的代理人來幫自己篩選房源,乃至處理後續房產管理業務。因此,能夠提供完整加值服務的經紀人就有了優勢。

4.Realtor會更注重提高自己的專業能力,職業含金量更高

在這場官司帶來的一系列變革中,大部分的買方經紀認識到問題並且開始努力,為了自己能賺到屬於自己的那部分佣金,逐漸重視自己的服務,包括聯繫客人的時候提供專業的諮詢服務,讓買家更了解交易流程、房產狀況等信息,而這部分服務在過去,是很多經紀人不重視甚至忽略的。只要所有執業人員都開始重視提升自己的能力,整個行業的水平也會跟著提高。

做好準備,暫且觀望

這次風波一停止,大量的客人,尤其是買家開始緊張自己是否要多付佣金。然而目前為止,市場內的經紀人們還是暫時秉持原本的做法,持觀望態度。現在所有人都意識到佣金部分是可以協商(negotiable)的了,不過賣家經紀們也認為,如果完全停止和另一方分紅,誰還會帶買家來看房子呢?

全美房地產經紀人協會在堪薩斯市反壟斷案中被判18億美元天價賠償後,買家開始緊張自己是否要多付佣金。(圖/ 123RF)
地產從業者們私底下把NAR戯稱為「操縱」房產市場的「看不見的手」,如果不聼這隻「大手」的操控,在交易市場內執業會非常困難。(路透)

(作者為法路通律師團隊合夥人蔡璧徽律師、助理Sherry Zhang)

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