房貸高利率衝擊 亞城都會區房市冷卻

隨著天氣轉冷，亞特蘭大都會區的房產市場也日漸冷卻。根據Georgia Multiple Listing Services (MLS)近日發布的報告顯示，以亞特蘭大市為中心的12個郡上個月售出了4207套房屋，比9月售出的4545套下降了7.4%，比去年同期售出的4892套下降了14%。

房市通常會在仲夏達到頂峰，因為許多家庭會趕在新學年前在理想的地點購屋，然後在秋季和冬季放緩。

但喬州MLS首席行銷長瑞安(John Ryan)表示，此次季節性放緩比過去更加明顯。「利率在整個房地產市場中發揮著重要作用。」

根據房地美(Freddie Mac)的數據，上周30年期房貸的平均利率為7.76%，為2000年秋季以來最高。

這是一個令人震驚的升幅。

兩年前初秋時，房貸利率還低於3%。但隨著經濟從疫情困境中反彈，通膨飆升，聯準會發起了透過提高短期利率來抑制通膨。

這些成長雖不會直接影響貸款利率，但會影響整個經濟的借貸成本。因此，房貸利率通常會與聯準會的變化相呼應，儘管通膨有所下降，但聯準會尚未宣布勝利，利率仍然很高。

在市場上，買賣雙方都受到了高房貸的打擊。

需求下降是因為較高的利率使每月付款負擔更加沉重，實際上削弱了買家購買力。

供應也同樣受到抑制。

目前絕大多數房主購屋時利率較現今為低。因此，房主如果決定「升級」，當他們購買更大或更漂亮的房子時，卻可能面臨更高的房貸利率。

Ansley Christie's的副經紀人加里(Shirley Gary)表示，首次升級購屋的買家對搬家猶豫不決，因為他們當中許多人的房貸利率是4%或更低。「因此，他們更傾向於原地不動、加建或改造，而非出售。」

然而利率的影響並未改變根本性的長期問題：沒有足夠的住房。

追蹤整個東南部房產市場的MarketNsight負責人亨特(John Hunt)表示，在房產泡沫破滅和2007至2009年經濟衰退之後，亞城都會區多年來幾乎沒有新建房屋。當建設確實開始時，速度早已趕不上人口和就業成長。

「供應仍然無法滿足需求。」他說，「亞特蘭大仍需要4萬6000套房。」

如果市場是平衡的，買家和賣家擁有大致相等的議價能力，就不會出現推高價格的競價戰，賣家也不需大幅降低要價。

專家表示，在平衡的市場中，掛牌出售的房屋數量約為六個月的銷售量。但目前，此數量還不到三個月的銷售量，這給賣家帶來了優勢。

一年前兩位數的房價上漲和屢見的瘋狂競價已經一去不復返了。但即使在高利率的壓力下，上個月亞特蘭大12個郡地區售出的房屋中位價也上漲至39萬9900元，較去年同期上漲了5.2%。

在過去幾年中，尋找價格適中的房屋變得越來越困難，而飆高的利率則使市場進一步偏離可負擔性。

然而，長時間來看，市場依舊可以保持彈性。

1981年，平均30年期房貸利率達到18.63%的歷史最高點。從1978年底到1990年底，利率幾乎持續保持在10%或者更高。每次利率飆升，銷售額都會大幅下降，但隨後穩定並恢復。

Re/Max 經紀人Kristen Jones表示，如果利率長期保持在相對較高的水平，有些人根本不會買房，但多數人最終會找到辦法，像是購買較小的房屋、公寓(condos)、在較不受歡迎的地點買房或想辦法融資。

她表示，展望2024年，預計買家將放棄傳統的30年期房貸，開始採用替代房貸產品，以使住房更加實惠。