豪宅稅、通膨影響 洛縣多單位住宅銷量大減

2024年第一季度，洛杉磯縣多單位住宅（multifamily）銷量大幅下降，有報告指出，「ULA法令」也就是「豪宅稅」（mansion tax），是導致房地產交易降溫的原因之一。

根據商業地產及物業管理公司NAI Capital的最新數據，今年前三個月，洛杉磯縣房屋銷售量，同比去年減少 52%，成交量為3533套。儘管新竣工單位的增加（尤其是高端市場）推高每套公寓的平均租金要價，但多單位住宅的空置率，仍保持在4.8%。

高利率、建築成本上漲和租金成長放緩，通常被認為是該縣多單位住宅投資遇冷的原因；但NAI Capital在報告中，強調「豪宅稅」所帶來的新挑戰。這項舉措自2023年4月1日生效以來，遭到許多開發商和業主反對。有開發商直言，這是對洛杉磯市新開發項目「最具破壞性」的稅收項目。

按照豪宅稅，售價超過500萬元房屋需額外缴納4%的稅，超過1000萬元房屋需額外缴納5.5%。ULA的起徵點和相應稅率，每年根據勞工統計局的消費者物價指數（CPI）進行調整。針對2024年6月30日後完成的交易，ULA門檻將為515萬元和1030萬元，稅率分別為4%和5.5%。

由NAI Capital商業研究董事總經理J.C. Casillas撰寫的報告指出，洛杉磯市價值超過500萬元的公寓樓銷量，與去年同期相比「大幅」下降，幅度達71%。Casillas表示，這些統計數據反映「豪宅稅」的部分影響。

此外隨著利率持續上升、信貸緊縮和市場狀況疲軟，共同導致交易量和投資者興趣下降。洛杉磯西區從比佛利山（Beverly Hills）到聖塔蒙尼卡（Santa Monica）上個季度的公寓銷量與2023年第一季相比，下降85%。在聖費南度谷（San Fernando Valley），多戶住宅銷量較去年同期下降75%。

儘管銷量下降，多戶住宅的價格卻並沒有下降。上季度，每單位平均售價年增2%，達到31萬4500元。 NAI Capital發現，與2020年第一季相比，2024第一季銷量減少500多套。

借貸成本上升、通貨膨脹和金融風險，也對新建案產生影響。NAI Capital發現，截至上季末，洛杉磯縣在建多單位住宅年減近13%，竣工公寓數量下降30%。