供需失衡 大公司陸續遷走 洛市區辦公大樓市場探底

洛杉磯市區辦公大樓市場最近又受了一拳。金融服務公司韋德布希證券 (Wedbush Securities) 將從洛杉磯市中心Wilshire大街著名的Wedbush Center辦公大樓搬到巴沙迪那較小的辦公室，這對當地的辦公大樓租賃市場無疑是雪上加霜。

房地產經紀公司CBRE在最近一份有關辦公大樓租賃報告中表示，這是大勢所趨，洛杉磯地區辦公大樓市場在第三季度繼續探底，因為租戶和房東都在應對持續的供需失衡。

混合工作 辦公空間小

據洛杉磯時報報導，韋德布希證券計畫從洛杉磯市中心的Wedbush Center辦公大樓搬到巴沙迪，以容納現在大部分時間遠距工作的員工。此舉不僅突顯疫情危機後辦公大樓租賃市場的持續困境，也突顯整個洛杉磯縣商業房地產更廣泛的脆弱性。韋德布希證券租賃該辦公大樓已20餘年，合約將於明年到期，促使其搬離的一個原因是公司向混合工作方式的轉變，即員工有時在辦公室作業有時不在，打造一個占地面積更小、共享空間更多的不同類型辦公室更為適宜。

房地產經紀公司CBRE分析，辦公大樓租賃市場因疫情導致的入住率下降和持續萎縮，大洛杉磯辦公大樓市場在第3季度繼續探底，因為租戶和房東都在應對持續的供需失衡，並且因為向著混合和遠程工作的模式轉變而加劇失衡。為適應新工作模式的公司正在留下大量辦公空間，這種變化在洛市市中心尤為明顯，市區總體空置率超過30%，是租戶和房東利益之間被認為健康平衡的空置率的3倍。

房地產服務公司NAI Capital發布報告，2024年第3季度，洛縣商業房地產市場今年來銷量大幅下降18.4%，該公司執行長Chris Jackson表示，這可能是房地產銷售周期的低點，隨著資本化率（Cap Rates）的上升、加州的監管及2024年全年的高利率，商業房地產市場出現一些下滑，其中辦公室物業受到的打擊尤其嚴重。由於預計2025年利率將大幅下降，房地產銷售將大幅反彈。

NAI Capital報告稱，商業地產的銷售也進一步受到稅收和政府費用的限制，特別是2023年生效的洛杉磯房產轉讓稅ULA法案。ULA法案被稱為豪宅稅，對超過500萬美元的房地產交易徵稅4%，對超過1000萬美元的房地產交易徵稅5.5%，今年6月份這些金額門檻分別提高到515萬美元和1030萬美元。這項稅收導致辦公大樓、零售店、工業和多戶住宅的銷售額較去年同期下降近40%，比去年的總額減少19億美元。

A級地段 或能通過考驗

不過，也有人認為現在是百年一遇的進場好時機，亞太集團CEO Eddy趙的辦公樓也在洛市中心，他表示，上次這樣的好時機發生在1904年，他在商業地產做了50年，市區辦公大樓1呎只要百元，是一生僅一次或不會發生的好機會。不僅洛杉磯，舊金山和東岸的辦公大樓都很便宜，他相信未來會結束遠距辦公，回辦公大樓上班是一定的趨勢，只要是A級地段的辦公大樓，一定能通過市場考驗。他的客人最近在洛杉磯、爾灣和聖地牙哥買了很多辦公大樓，不過辦公大樓現在很難貸款，要百分百現金買，因此需要客人口袋夠深。