舊金山最大公寓樓NEMA 5年市值腰斬

根據一份新報告發現，舊金山最大公寓大樓之一的「NEMA」五年內房產價值損失近一半，已面臨「緊迫貸款拖帳」(imminent default)風險。

「舊金山紀事報」報導，這棟大樓擁有754個公寓住房單位，2018年估值為5億4360萬元。但根據房地產數據公司「Trepp」估值，目前價值為2億7900萬元，房產價值僅剩下一半，低於業主「Crescent Height」3億8400萬元抵押貸款價值。此被認為是不祥跡象、顯示中端市場地區房地產價值的困境。

「Crescent Height」並未立即回覆有關市值折損的評論。然而，依據Trepp報告，其曾於8月份透露，該房產現金流不再可負擔支付每月貸款。若貸款付款逾期、貸款人嘗試取消抵押品贖回權，開發商可能失去對該房產的控制權。

舊金山地區房東一直為抵押貸款支付問題而苦於掙扎，部分開發商甚至放棄市中心附近房產，包括舊金山市中心購物中心(San Francisco Centre mall)、Parc 55與希爾頓聯合館場旅館(Hilton Union Square Hotels)，以及由Veritas擁有的大量公寓樓。

NEMA公寓大樓位在舊金山第10街8號，鄰近兩座在疫情期間已空置的主要辦公大樓：市場街1335號的「X公司」(前身為推特)，其在被馬斯克(Elon Musk)收購之後，裁減大部分員工。西側位在市場街1455號的辦公大樓，則失去兩個主要租戶Uber與Block。Uber將總部搬至米慎灣(Mission Bay)，並將原辦公空間轉租。Block租約已於上個月到期。

Trepp報告指出，截至3月，NEMA入住率為92%，高於2020年的72%，卻低於2018年的96%。根據9月一份檢視報告，這棟建築大樓需進一步投資，才能維持「良好」狀態。

「舊金山商業時報」(San Francisco Business Times)與「Real Deal」等媒體，稍早也報導NEMA估值大幅下跌。

NEMA是「New Market」縮寫，2013年這棟大樓開放入住，當時聚集十年來科技熱潮動力。建築設施包括三個室外露台、一個60呎游泳池、一個火爐與燒烤區。科技業員工表示，由於其地點接近科技公司聚集地，對住客來說，是一個吸引重點。但是，新冠疫情對舊金山公寓市場造成沉重打擊，數萬名居民搬離。

「法國外貿銀行」(Natixis)於2019年發放給NEMA貸款，並指定一個特殊服務機構(其為在特定情形，例如主要是借款人違約，貸款管理責任轉移到特殊服務機構)，顯示可能存在拖帳違約情況。