6%房貸利率恐成新常態 美國民眾2年內想買房…難

在美國，如果打算未來兩年內買房，恐怕要面對諸多難題。

房貸利率居高不下是最大難題。

全美房貸利率去年底瀕臨近20年高點8%之後開始下降，9月跌至將近6%，但是在那之後便一路穩定上揚。房地美（Freddie Mac）11月21日表示，當周最具代表性的30年期固定房貸利率平均6.84%，過去八周以來第七周上揚。

根據經濟學家和最近諸多預測研判，至少未來兩年內，房貸利率都將維持6%以上。

全國房地產經紀人協會（National Association of Realtors, NAR）22日公布最新預測，該協會首席經濟學家雲恩 （Lawrence Yun）在電話會議上對記者表示，房貸利率新常態將是6%左右，不會再重新回到過去房貸利率3%、4%或5%那時候的條件。

在最新公布的報告中，富國銀行（Wells Fargo）經濟學家預測明年年底全美房貸利率平均達到6.3%，2026年將繼續維持該水平，房利美（Fannie Mae）上周表示，已大幅上調房押貸利率前景，預計明年房貸利率平均6.4%，2026年為6.1%。

通膨恐捲土重來

在房價上漲、房貸利率持續維持高檔之下，房屋全年銷售恐將創1995年以來最糟糕紀錄。全國房地產經紀人協會數據顯示，房價已經一年多沒有下跌，再加上今年房貸成本短暫緩解時機出現得太晚，無法刺激購屋。

此外，根據多位經濟學家的說法，新當選總統川普（Donald Trump）所提諸多經濟政策一旦實施，可能重新引發通貨膨脹，進而阻止聯準會兩個月前降息後再進一步降息、甚至促使升息。

川普也承諾進一步減稅和赤字開支（deficit spending），恐導致國家債務增加數萬億美元，迫使政府向債券持有人借更多錢，預計將發行大量美國國債，導致美國國債價格下跌、收益率（通常與債券價格走勢相反）在選舉日前後上升。

房貸利率向來與10年期美國國債殖利率密切相關，國債利率上揚，房貸利率隨之走高，對於需要借房貸買房的人來說很頭痛。

最近房貸利率走高主要源自於強勁的經濟數據，可能阻止聯準會降息腳步，連帶的將阻止明年、乃至於2026年利率下降。

房貸利率9月底觸及6.08%的兩年低點後，就業和零售支出等強勁數據導致債券殖利率攀升，上周的通膨數據升溫，導致殖利率再次走高。

此外，28兆美元的美國國債市場可能也反映了川普勝選對美國經濟的潛在影響。

經濟展望集團（Economic Outlook Group）首席全球經濟學家鮑莫爾（Bernard Baumohl）11月間在一份分析報告中指出，債券市場對通膨動向一直非常敏感，已顯露出擔憂。

在川普的經濟政策藍圖中，政府將嚴格徵收關稅、大規模驅逐出境，這些可能引發通貨膨脹、推升消費者物價。

傳奇性的億萬富翁投資人瓊斯（Paul Tudor Jones）10月間表示，川普領導下不斷膨脹的國債將引發債券市場不滿，除非認真對待支出問題，否則人們很快會破產，他說，「我顯然不會擁有任何固定收入。」

買房民眾續觀望

印第安納州居民尼克杜斯（Nick Dus）9月接受媒體採訪時說，他許多朋友想買更大的房子，已觀望一段時間，等到利率下降。

杜斯和他的妻子在疫情期間借到超低利房貸，15年期利率2.75%，但他們知道，他們的孩子日後幾乎肯定不會同樣那麼好運；他說為孩子們擔心，真的很擔心孩子們能否找到一個完善的住家。

雲恩表示，全美就業機會持續增加，而且開始出現更多待售屋存量。

就業市場健全至關重要，如果薪資穩健成長，人們更容易因應房貸利率上升的問題。近幾個月來，全美勞動市場放緩，但失業率仍處於歷史低點。

另一方面，今年全美房屋總庫存（亦即：市場上的房屋總量）持續改善，近幾年通稱的「鎖定效應」（lock-in effect，對於低利借貸買的房屋惜售）慢慢消失；鎖定效應下，全美許多人為了維持較低房貸利率，寧願不賣掉2022年聯準會開始升息之前以低利借房貸買的房子，不過雲恩說，有些人就算萬般不想賣掉低利借貸的房子，卻因離婚、結婚或生孩子等人事大計劃而不得不賣房。

雲恩預計明年多數時間房貸利率都差不多在6%左右徘徊 ，他認為消費者已習慣了，一旦人們開始接受房貸利率 6%、7%並視為新常態，那麼就業增長、待售屋庫存增加等要素都有助於推動房屋銷售。