地產投資／群眾街vs.華爾街 韭菜能翻身？

在這場由老牌的華爾街(Wall Street)和新生的「群眾街」(CrowdStreet)」所領頭的地產大戰中，正見證全新地產投資型態的誕生。一邊是口袋超深的傳統財經巨頭，另一邊則是熱血沸騰的創新者企圖集結普通投資人。而在這場大戰的最前線，一群普通的投資者——俗稱「韭菜」，是否有翻身的可能呢？

就在最近發生的紐約地產投資商Nightingale不當挪用5000多萬美金的割韭菜事件，讓誓言讓一般投資人也能投資大型商業地產的Crowdstreet平台，突然顯得有些蒼白無力。筆者認為，一時的危機如果能成為這條新道路發展的學習契機，倒也不失為一場有意義的社會實驗以及新商業模式的探索。

CrowdStreet是眾多地產眾籌平台之一，其他知名的平台例如PeerStreet、RealtyMogul、Pacaso等等也各領風騷，用各自獨特的商業模式開啟地產投資新時代。這類平台往往提供一個募資以及投資平台，讓口袋不夠深的一般投資人，也可以買豪宅或參與動輒數千萬美金的大型商業地產項目。

具體來說，CrowdStreet試圖打破傳統的金融屏障，讓更多人可參與大型地產投資。通過平台，投資者可獲得各種投資機會的詳細信息，並可根據自己的需求和偏好來選擇投資項目。

CrowdStreet提供的在線工具也讓投資者可以有效地管理他們的投資，而不是完全依賴於傳統的金融機構或者理財顧問，可說是金融工程革新所帶來的投資民主化浪潮的一部分。

然而，就像任何創新和試驗一樣，這個模式並不完美，尤其在試驗未成熟的「沙盒階段」，往往需要許多挫折以及災難人們才能學會怎樣再監管與創新間取得平衡。對這類平台的質疑不勝枚舉：首先，這類平台的早期開發耗資甚鉅，往往是由風投或者天使投資人所支持，這可能會引起一些人警覺，擔心這可能會是另一個利用技術來追求極大利益的企業，搜刮募資過程中的手續費而不管一般投資人死活。

5000多萬憑空消失

不久前，CrowdStreet平台上，由紐約的Nightingale Properties地產商募資的大型商業地產項目，因涉及大量資金不當挪用而引起關注。Nightingale properties原本募資5400萬美元預計購買亞特蘭大一幢價值1.8億美元的金融大樓。

然而，當投資人開始發現遲遲未過戶、事情不對勁時，證券交易委員會(Securities and Exchange Commission, SEC)啟動調查，才發現原本的5000多萬美元資金，帳上竟然只剩12萬5000美元，大部分的資金去向不明；連帶翻出Nightingale Properties的其他募款項目，發現總共有6300萬美金，都在房產沒過戶前已人間蒸發。這不禁讓人們對CrowdStreet平台可靠性產生懷疑。

為什麼不用託管帳戶

CrowdStreet表示，他們「從未經歷過這樣的事情」，並強調他們只是一個「交易平台」，不負責監管投資基金。但這起Nightingale事件仍然讓CrowdStreet面臨嚴重的質疑和壓力，甚至可能面臨SEC的調查。事件發生後，CrowdStreet也已修訂平台上的第三方資金託管政策，然而這對已失去數千萬美元資金的投資人，這似乎是緩不濟急。

當然，Crowdstreet也力挽狂瀾，趕緊祭出各種監管項目的政策例如要求季度報告等，然而有人卻發現季度報告只適用於已過戶買過來的地產項目，不適用於像是Nightingale這樣根本連過戶都沒發生就資產掏空的情況。

其中一個質疑的聲音，就是問為什麼Crowdstreet不使用專業律師託管帳戶(escrow account)。雖然律師託管帳戶並不是百分百的保障，但也是一般認為在地產交易中有效減少資金掏空風險的有力工具，因為律師託管帳戶一般是被律師倫理委員會嚴加監控，屬於司法體系的一部分。

此外，以筆者所在的紐約為例，律師託管帳戶並不會產生利息，這些利息其實是從銀行直接匯入紐約州的律師客戶保障基金(Lawyers’ Fund for Client Protection)，長此以往這個基金透過所有律師們的帳戶利息收入；可是擁有大筆資產、專門用來保障託管帳戶資金被不當挪用的客戶。

不只是紐約，在美國許多州都有相似的設計，提供對律師託管帳戶內資金的額外保障，減少因為各種失誤而蒙受損失的可能。

當然，現在說地產眾籌面臨末日可能還言之過早，以CrowdStreet為代表的地產眾籌模式，儼然還在早期實驗摸索階段，這些新模式也當然會面臨各種市場機制以及人性的考驗。然而，它的未來是否真的能像這些創業者們宣稱的能夠為「韭菜」們帶來像是大腕一樣的真正投資機會，這還是一個未知數，究竟它是投資民主化的先聲、另一種利用資訊不對稱收割一般小額投資人的新模式，這都還是現在進行式也還沒定論。

無疑地，這些新興地產投資平台，至少讓人們開始思考地產投資的變革和一般人小額投資者的位置。也許在這個過程中，「韭菜」們也才能夠真正學會如何與資本市場打交道，把這些投資機會當作習得知識的過程，讓自己擁知名理財書作者Morgan Housel所說的「致富心態」，才能真正有翻身的機會。

（作者為紐約執業律師、法路通律師樓合夥人，iTraining美國地產學校講師。著有部落格「不對稱的優雅，我是旅美律師希爾維亞」）