租霸橫行／2年半5次庭審、3位律師 我終於趕走租霸了

2021年3月，陳女士的一位男租客退租，他的前女友賴在房間，不願搬走。她不交租、大聲吵鬧、破壞屋子，還在公共場所吸大麻，歷經逾兩年半、三位律師、五次開庭，2023年10月陳女士終於得到法院的一紙迫遷令，合法趕走這個租霸。

陳女士另一位本來繳租紀錄良好的租客，眼見房東奈何租霸不得，也有樣學樣，拒付房租並索討搬家費。陳女士最終不得不以三個月未收租和提供5000元搬家費的代價，攆走這第二位「瘟神」。

經此一劫，陳女士決定把這套原以投資為目的的家庭房掛牌出售，已心灰意冷，不願繼續在紐約當房東。

陳女士的血淚史，其實是不少華人房東都遇過的經驗，只是更為曲折，也是縮影，足以借鑑。

清空租霸房間 房東險被逮捕

家住紐約市皇后區的陳女士，2019年買下一棟位於布朗士的三家庭房屋，一、二、三層分別租給不同的租戶。三樓的男租戶當時有正當工作，每月按時交租。

到2021年，這位男租客說自己要搬走，雙方簽署退租協議(Surrender Agreement)最後準備收房時，陳女士發現他的家中仍留有許多女性用品，追問之下，男租戶坦言，東西是女友的，二人現下分手，他無法將她趕走，又不想幫她交租，只能退租搬走。

「我當時很生氣，租約規定不得另住他人。」陳女士說，於是，她花了500元，在法拉盛找了一位專作房東房客糾紛的律師諮詢，律師說，只要男租客已簽署退租協議，陳女士就可換鎖，扔掉房內物品。

陳女士清空房間的當晚，這位28歲的西語裔無業女租霸便當即報警，指房東「非法趕人」(Illegal Lockout)。警方到達現場後隨即致電陳女士，要求她立即幫租客開門。若趕不到，則要叫來鎖匠強制進入。

「我一聽就急了，忙和警察說此女根本不是租客，」陳女士說。但這時警方卻答，紐約市規定個人若居住30天以上，不管是否有租約，均不可趕人。此時，女租客則提供了一個月前的銀行帳單證明她的住址。警方還對陳女士說，若她今天在場，將會被逮捕，因為「非法趕人」隸屬刑事犯罪。

「我不知道該恨女租客，還是這條變態的法律，還是給了錯誤意見的律師，那一天，我整個人快崩潰了」，陳女士說。一場漫長的趕租經歷由此開始。

她嘆：紐約房東先被租客欺 再被律師剝皮

陳女士不敢再找這位律師，又在法拉盛重新物色了一位據信有幾十年房東房客經驗的律師。這位律師建議，疫情期間，房屋法庭不辦公。而即使辦公，上庭也至少花費一、兩年的時間，此期間房屋損失、律師費用、以及精神壓力都甚大，不如一次性出筆錢讓她走。

陳女士雖心有不甘，但仍聽取了律師的意見。不過，她每次找女租客談，對方不是惡言相向便是直接掛斷電話。最終，陳女士請律師前去交涉，並作出先給500元、談成再按協議給500元的承諾。

一周後，律師表示，經與租客三次長談，租客最終同意了拿5000元並再白住三個月的條件。陳女士表示，給5000元沒有問題，但要求租戶馬上搬走。這時，律師惱火了，質問：「我辛苦談到這個條件很不容易，還在乎三個月嗎？」無奈之下，陳女士同意了要求，並支付了1000元律師費。

然而，律師擬定協議，讓租客簽字時，女租霸又以祖母住院、自己腰扭傷不能走路等各類理由推搪，僅作出三個月後一定走的口頭承諾。

三個月後，陳女士憂心的事情發生了，租戶說找不到房子，要求再住一個月，律師也在這時放話說租戶太難搞，這活不幹了。陳女士繼而請求律師幫她提起訴訟，律師則以上庭太繁瑣拒絕。

「這時我才明白，提告歷時一兩年，還要真刀真槍上庭，律師才賺3000元」，陳女士說，「而談搬家費僅動一動嘴皮不保結果，律師當然選擇賺輕鬆的錢」。

「紐約的房東啊，被租客欺負完又被律師欺負，」她感嘆。

封租令下不來 想死的心都有

2022年3月，陳女士聽說房屋法庭已重新開門，於是通過朋友，找了專辦上庭驅逐案的第三位律師。儘管他的報價略高於市價，但有了前兩次的經驗，她認為若金錢能夠買到專業，趕走這一「大瘟神」，也不枉再多花幾百元。

按流程遞送律師信及提告，在同年7月，法院就排出了第一庭。不過7月的第一庭及9月的第二庭，這位租客皆未在法院現身。10月底，陳女士拿到法官勝訴的判決。律師在此時提醒，法官判決可以使她拿回房屋所有權，但後續則需要五個月申請封租令(warrant)，並再花一個月申請法警才可趕走租霸。

申請封租令期間，由於法官書記員的失誤，使她遲遲不見申請結果，後來她又被告知，自己因少交一份材料而被拒絕了申請，「當時，我真是想死的心都有了，」她說：「經歷了兩年租霸不交租，不停找事，加之貸款壓力很大，水電煤氣及地稅也一直瘋漲，以及幾任律師的不靠譜，讓我在辦公室肆無忌憚地哭了起來。」

後經律師的聯繫，這一失誤得到解決。在2023年7月，陳女士拿到封租令並申請了法警，排出8月15日的驅逐日期。不過按照規定，法警須提前貼出一張限期14天的驅逐通知，通知上會寫明，租客若不服本案判決，可在本驅逐日前，向法庭申請重開此案。律師也提醒陳女士，她的租客在一庭都未去的前情下，重開此案的成功率幾乎為「百分之百」。

果不其然，8月11日，陳女士就收到律師通知，表示法院已批准租客重開此案，驅逐暫緩，訂於8月底，雙方重新開庭。

法警限期驅逐 租客連環把戲

在查看租客的重開的理由時，陳女士發現她填的竟是「從未收到上庭通知」。但當時陳女士特地付了200元雇了專送傳票的工作人員，傳票送達的證明也已經交付法院。「然而她重新申請開庭，法官完全不看這些證據就批准。」陳女士無奈地說。

8月底再次開庭時，租客又未到場，法官判決陳女士勝訴，法警再執行14天的驅趕通知。一周後，租客又「故技重施」，以上一次祖母生病所以她未趕上出庭為由，再次申請重開，被批准後，租客則又未現身法庭。

「我真的不知道，租客不上庭-缺席判決-申請重開-上庭後再缺席的把戲，還可以玩多少回，我已經麻木了。」陳女士說。

9月中旬的一次庭審，租客終於到場了。當法官問她有無需要抗辯時，她翻出了陳女士「非法趕人」的「歷史」，而為證明自己清白，陳女士委託律師，也拿出當時男租客的退租簽名，裡面也寫道要求陳女士扔掉房屋內的所有物件。

「這時，感人的一幕出現了。」陳女士回憶，法官對她說，不用看她的證據，繼而轉向租客：「房東有無非法趕人，與你作租霸沒有關係，你既非她的租客，兩年半以來也未付一分房租，你就該被驅趕！」聽得陳女士幾乎潸然淚下。

這時，租霸還繼續陳情，表示自己無業、無收入，也無他處可住，懇請法官再讓她住三個月，法官看了看電腦：「這個案子從去年4月開始提出，到現在還沒有結案，我必須把這個案子結了，我判你離開這棟房子，你有14天時間搬家，過了14天後，法警便可上門強制驅趕」。

去年10月中旬的驅逐日，法警進入屋內，未見租客身影，但被子仍然熱乎，換完鎖後，他們表示若租客再企圖入屋，就會被逮捕。在陳女士離開後不久，租客便打來電話大吼，說陳女士逼自己睡在大街上。陳女士掛斷了電話，為時兩年七個月的趕租歷程，終告一段落。

好租客會變壞 壞租客不會變好

「租霸的危害不僅在於不交租與找事，更是會影響別的租客，有人說好租客會變壞，壞租客永遠不會變好。」事後陳女士回想這一沉痛的經歷總結道：「我相信這句話。」

在這位租客白住兩年七個月的經歷中，作為無業遊民的她每天都在公共的樓道與前院裡抽大麻，半夜放音樂擾民，可謂是「髒亂差」的典型：飯後的碗具可放在水槽一周不洗，引來老鼠和蟑螂，與其中一位男友有爭端，將家中牆壁砸出了一個窟窿，租客走後剩下的髒亂「殘局」，也使得陳女士花費2、3萬元重新裝修。

更嚴重的，這位租客的惡劣行徑，還嚇跑了樓下按時交租的一戶人家。2023年夏天，一位平時準時交租、信用良好、且無驅逐紀錄的上班族租客，在目睹了她白住兩年多而陳女士依舊無可奈何的狀況後，也開始效仿她，從晚交租、少交租又到不交租。

兩個月不交租後，當陳女士找他時，他卻說：「憑什麼她可以欠，而我就不能」。陳女士回：她的信用毀了，你也想這樣嗎？他答：「她太吵了，又抽大麻，我不想長住在這裡了，你給我5000元，我就搬走。」

「是的，在紐約這種大環境下，」陳女士說，「能交租的都是靠很高的道德感從而約束自己的邪念，而不交租的人不僅沒有懲罰，還可以訛到一筆搬家費。」最終，這位兩個月不交租、曾經表現良好的租客，在如願拿到5000元後便搬了家。

漫長的趕租經歷和這一段小插曲，也致使陳女士徹底粉碎了在紐約做小房東的夢，「這件事連教訓都沒有辦法汲取，以後再遇上也無力阻止，這是我心灰意冷不想當房東的原因，」她說，她的這一套房子，也已掛牌出售。

➤➤➤更多「租霸橫行專題」新聞