金山屋主平均居住17年 全美大都會中排第4

舊金山紀事報（San Francisco Chronicle）報導，灣區房主的典型居住時間接近20年，是美國主要大都會區中居住時間最長的地區之一。

根據房地產公司Redfin對各縣紀錄的分析，2024年舊金山都會區房主的住房居住時間中位數為17年。在Redfin有數據的47個最大都市區中，這一中位數並列第四高。

聖荷西（San Jose）都會區房主的中位數更高，為18年；只有一個都會區超過了這一數字： 洛杉磯（Los Angeles）。

Redfin的數據顯示，加州這些城市的房主持有房產的時間甚至比十年前更長。2014年，聖荷西房主持有房產的時間中位數為14年，而舊金山房主持有房產的時間中位數為13年；灣區租房者在同一單位居住超過10年的情況也越來越普遍。

在一些城市地區，包括拉斯維加斯（Las Vegas）、鳳凰城（Phoenix）和奧蘭多（Orlando），房主不僅在不到十年的時間內就賣掉房產，而且賣房速度比2014年還要快。這些地區在疫情期間出現購房潮，因為遠程工作者尋求更便宜的住房。Redfin在報告中說，這一趨勢後來有所放緩，但這些地區的房屋價格仍然相對低廉，使得房主更容易搬到這些地區或在這些地區內換房。

加州的情況並非如此，那裡的房價一直很高；但據Redfin稱，該州的房主們之所以能長期居住在那裡，主要原因是13號提案（Proposition 13）。1978 年的州法律將房屋的應稅價值與最後一次出售的年份掛鉤，之後每年的增長幅度非常有限。「紀事報」此前的一項分析顯示，在聖塔蒙尼加（Santa Monica）和柏克萊等一些城市，40% 以上的房主在千禧年（millennium）之前就擁有了自己的住房。

研究表明，自13號提案生效以來，房屋周轉率急劇下降，由於長期房主搬家會面臨房產稅大幅上漲的問題，住房專家認為，這項法律加大了房主縮小規模的難度，導致加州住房短缺，尤其是在較富裕、較白的社區；而這還沒有考慮到房主在出售昂貴房屋時，需要支付的高額資本利得稅。

多年來，加州立法者已經通過一些措施，允許房主在搬家時保留他們的稅收優惠，但目前還不清楚其中有多少人是搬到小戶型住宅。

Redfin高級經濟學家Sheharyar Bokhari在報告中說：「這對試圖進入加州聲名狼藉的高房價市場的年輕人來說是個問題。緊張的庫存只會進一步推高房價，加劇代際之間的購房鴻溝。」

根據Redfin的數據，近三年來抵押貸款（mortgage）利率的升高，也導致加州最昂貴地區的房屋銷售枯竭。灣區許多房主的抵押貸款利率低於4%，購買一套七位數的新房意味著每月要多支付數百美元。