房地產交易6%佣金取消 購屋4大避雷攻略

巴洛阿圖線上（Palo Alto Online）報導，全國房地產協會（NAR）3月15日同意以4.18億元與控告其反競爭的集體控方達成和解，並同意取消標準佣金—即傳統的房地產交易佣金6%規定，使買賣方仲介的佣金就此「脫鉤」。若相關和解協議獲得法院批准，最快7月生效，對未來購屋者影響巨大。

事件源起於Sitzer/Burnett v. National Association of Realtors案，因發現房地產業透過迫使屋主負擔自己及買家的仲介費而犯有共謀哄抬佣金罪，因而裁定向提起集體訴訟的屋主賠償18億元。裁定公布後，全美各地湧現20多起類似訴訟，其中至少有三起發生於加州。如今NAR達成和解，並同意制定新規範，包含要求買方仲介與客戶簽訂書面協議，以使買方得知仲介提供的服務及其對價。因此，買家在與仲介簽署合約前，應考慮諸多細節，其四大重點如下。

1.選擇合適仲介

仲介通常會要求買家簽署合約，以約定雙方的權利與義務。雖然一些仲介會全面解釋條款及其影響，但部分可能會試圖淡化某些條款及其後果。因此，買家應充分審閱合約條款，以避免做出額外的承諾；尤為重要的是，買家應注意所需負擔的仲介費，因長期以來的慣例都是由賣方支付買方仲介服務費。

儘管自己支付仲介費用的概念，可能會讓買家措手不及，但這項結構提供了幾個好處。例如，它鼓勵仲介之間的競爭，可提高服務水準，並對佣金產生向下壓力。再者，報酬可根據仲介的能力及投入時間來制定，確保對其服務的合理報酬，有些自己找到房屋的買家就可支付較低的費率。此外，這還可降低仲介因高佣金而將買家導向非理想物業的風險。

因此，選擇仲介甚為重要，但仲介的經驗、專業知識及服務質量差異很大，買家需要進行面談，並從幾個因素評估，包括事先制定一份清單，並排列優先順序；與三至五位仲介進行面談，並提出詳細且具體的問題；與一位或多位選定的仲介簽署合約等。

2.限制地理範圍

在房地產領域中，具備房屋物件所在當地的專業知識非常重要，但部分買家在考慮各個地理區域時，卻僅與一位仲介簽署協議。建議買家可以多方委託來自不同地域的不同專家，例如，一名仲介專注於洛斯阿圖（Los Altos），另一名則負責聖馬刁（San Mateo）等地區，第三名尋找洛斯蓋圖(Los Gatos）物業等，以使買家藉由了解不同地區而能購置完美房產。

3.限制服務期限

買家與仲介間的合約，應在給予仲介充足的時間和買方的滿意度之間取得平衡；一般來說，合約期間90~120日已十分足夠，且有續約需求時，買家隨時可以延長。

4.資訊獲取能力

未在掛牌售屋服務（MLS）列出、但透過其他管道（例如當地報紙、付費線上廣告等）行銷的房產，往往比掛牌銷售的房產售價更低，若經紀人具備獲取這類房產資訊的能力，對於買家是很好的機會。