洛時精選／依法買地分割翻建出售 竟違憲

洛杉磯縣惠提爾（Whittier）的居民安垂亞諾（Sam Andreano）目前正在為他的分割地塊行動做最後收尾。他是第一批參加Senate Bill 9的白老鼠，法案全名為「加州住房機會暨高效法」（California Housing Opportunity and More Efficiency Act，簡稱HOME），除了允許住宅用地一分為二，還可以在獨棟屋用地上另建三棟房屋。

59歲的安垂亞諾很早就看出HOME的潛力，因此在2021年一通過後就花79萬元買下房屋僅1200平方呎、占地卻達6242平方呎的地塊，三個月後他就申請將地塊一分為二，原有屋的那一半在2023年以77萬7777元賣出，等於另一半的成本只有1萬2223元，差不多是1970年代才有的價格。

安垂亞諾之後花了40萬元蓋了新屋，近期完工後市價可達85萬元，雖然他打算自住，但是這絕對是個物超所值的開發計畫，他既有了房子，還有大把現金。因此當他聽到洛縣高等法院宣告SB 9違憲時，真是大吃一驚，雖然理由是對低收入戶沒有幫助，但他認為法官有點搞錯目標。

不管法律爭議最後如何，現階段惠提爾、麗浪多灘（Redondo Beach）、卡森（Carson）、托倫斯（Torrance）、岱爾瑪（Del Mar）共五市，居民已經不能用SB 9申請劃分土地或加蓋房屋了。而且洛縣的裁決還可能導致SB 9全面失效。

全國公共電台（NPR）灣區分台KQED-FM的調查發現，聖荷西、舊金山、沙加緬度等16個加州城市，2022年至2023年間，只放行了75件土地分割申請與112件增建申請，然而附屬住房單位（ADU）的核准數卻達8800件。差異懸殊的原因，安垂亞諾說他應該知道。

他說，許多屋主不敢申請，因為擔心SB 9被推翻，結果一等再等，現在終於被推翻了。但是安垂亞諾一開始就下定決心，而且執行迅速，就算SB 9失效，也影響不到他；但是申請到一半的，十有八九會虧錢。他說，建築師、營造商等等，5萬元跟丟進水裡差不多。

安垂亞諾的動作怎麼個快法？他在2021年12月買下房子時，就已經打好算盤一定要分割，所以購入不到四個月就遞件給兩個單位，洛縣區域計畫局（L.A. County Department of Regional Planning）與惠提爾市工務局（Whittier Public Works Department）。

不過，公文往來最耗心力。他說，「我第一次遞件，市府要我改A、B與C」，改完後再遞，「市府又要改D、E、F」。

除此之外，建築師2萬元，整地工程師1萬5000元，土質改良師8000元，量測師5000元。洛縣消防局另外做了三項檢測，幫他花了4500元，還有申請費3000元。

HOME法案的門檻是，分割比例不得超過60比40，其次是每塊不得小於1200平方呎。換言之，最適合的是屋小地大，而安垂亞諾也真的找到了，最後分成3349平方呎與2893平方呎兩塊，53.65%比46.35%，完全符合六比四的規定。

經過兩年折騰，他說第二間房子終於快完工了，不過還是物超所值。他說，大家都想買房，他的方法才是增加住房密度的答案。

後面自住的房子，安垂亞諾找了Custom ADU Builder的老闆羅賓森（Dennis Robinson）來施工。羅賓森已經完成七個SB 9的建案，將要完工的也有七個。他也蓋ADU，但他說ADU與SB 9的優點不同，「ADU快又便宜，光是申請過程就能省下2萬元」，「但如果你想要的是多蓋幾間房，SB 9更為適合」。

法院裁定違憲時，羅賓森大吃一驚，他在長堤的建案才剛要動工，這家人打算把車庫改成1000平方呎的住家，但現在進退兩難了。如果判決上訴後還是維持原判，包括長堤、洛市、舊金山在內的121個特許市都會遭到波及。

至於洛杉磯高院裁定SB 9違憲的原因，是該法沒有幫助到低收入戶，但安垂亞諾說，如果一定要他賣或租給低收入戶，他一定虧錢。他還說，如果是100個單位的共有公寓，建商的確可以保留一些給低收入戶，但是對個人住家就沒道理了，畢竟法案的目標是讓整體房價更為合理。

（原文來自洛杉磯時報，撰稿記者為Jack Flemming。原文連結：As court overturns a lot-splitting law, SB 9, one early adopter asks why）