洛估值官解釋誤區：野火重建面積增10% 房產稅會增加

洛杉磯縣估值官潘傑夫（Jeff Prang）日前發布諮詢報告，理清受野火火影響業主重建房屋可能產生的困惑。潘傑夫強調，洛杉磯縣市允許業主重建新屋至原面積的110%，但此項政策不能免除房屋財產評估及額外面積所增加的房產稅。

州長紐森發布行政命令，被野火毀壞或摧毀的房屋，其重建無需通過加州環境品質法案（CEQA）和加州海岸法案（California Coastal Act）規定的標準審查程序；但重建項目面積，不得超過火災前房產面積（占地面積和高度）的110%。

洛杉磯市長貝斯（Karen Bass）也發布類似緊急行政令，指示市府各部門加快審批流程。其中包括快速發給受損建築的同一位置進行重建的許可證。為符合條件，重建工程的規模、高度和用途，不得超過火災前的110%。

不過以上豁免的是建築審查程序，而不是房產估值。業主重建的房屋，任何超出原有房產規模部分，都需要按市場價進行估值。換句話說，規模不超過原房屋的110%，雖然受行政令影響，可以豁免部分審查程序，但增加的1%至10%部分，不可豁免估值。

潘傑夫表示，另一項房產稅減免條款（加州修訂和稅法第70.5條）規定重建價格應為房產全部現金價值的120%，這讓該問題變得更加混亂。這個120%不是指建築物大小，而是指重建後的房產價值與受損前房產價值的比率。如果重建後的房產價值，在受損前價值的120%以內，則不會重新評估，且房產稅也不會上漲。然而，由於許多受影響房屋年久失修、房產價值上漲、工程延誤及建築成本上升，預計許多房主將不符合此標準。

對估值辦公室來說，當一處房產因災難而受損或被摧毀時，它可能有資格通過「不幸和災難」（Misfortune and Calamity）項目，獲得較低的房產評估額，從而減少房產稅以反映屋主損失。這一較低稅率，將維持至重建工程開始。一旦建造的替代建築，與受損或被摧毀的財產基本相當，該財產原始稅基將恢復。需要注意的是，通過「不幸和災難」重新評估而暫停的原始稅基，將繼續以每年不超過2%的通膨率增長。