房屋租賃和押金新法4/1上路 房東受限更嚴

房屋租賃和押金新法將於4月1日生效，南加亞美公義促進中心（AJSOCAL）住房權益部門負責人Thu Hu解釋說，SB611立法將禁止房東或其代表向房客收取「送達、張貼或以其他方式遞送任何通知」的費用，以及禁止收取任何透過支票支付的租金或押金費用。另外房東不得向租客收取超過一個月的押金，同時要記錄搬前和搬後及清潔前後對比照片。

Thu Hu表示，4月1日起，如房東或代表向租戶收取超過標準或公布金額的押金，則該立法將要求房東在簽署租約之前向租戶提供書面解釋，詳細說明更高的押金金額以及額外收費的原因。立法還規定，房東若向軍人租客收取超過租金一倍的押金，須提供書面解釋。此外，如果租客連續六個月沒有拖欠租金，房東須在六個月內退還多收的押金。

修改加州民法典第1950.5條的AB12對押金進行規範，規定無論出租屋內是否配備家具，大多數房東的押金最高金額為一個月租金，但較小的房東有一些例外。加上今年年初實施的AB 2347法案，將驅逐響應時間由5天延長至10天。

新法適用於擁有15個或以上住房單元的房東，預計影響加州1700萬名租客，但小房東和受援助房屋開發項目不適用。據AB2801新法，房東須隨時拍攝照片記錄屋況：自今年7月1日後開始的租約，須拍攝租客搬入前或搬入時的照片。4月1日起，還須在房客搬出後的合理時段內拍攝房屋照片，以及維修和清潔完成前後的對比照片等。租客退租離開時，只要房屋乾淨，房東須退款全額押金。如租客毀壞房屋設備或產生額外清潔費用，房東需以照片為證才能扣除押金。房東所拍攝照片要通過電子郵件或USB閃存盤（U盤）等方式提供給租客，還要提供維修和清潔費用的書面解釋。

華人房東Tina Zhou表示，政府為了緩解壓力，每年出台或更新各種法律保護租客，對房東限制愈來愈多，房租上漲也讓租戶難以維繫。她最近出租北陵的房子，收到很多申請，但多數都有聯邦房屋補助券（Section 8）， 聽說申請Section 8現在排期要兩到三年，即使租客拿到Section 8， 政府要在合約簽署後60天以後才支付房租，雖然之後會補上，但也意味著房東自己負擔成本的周期變長。

但也有房東覺得現在租房市場火爆，出租房屋依然有利可圖，且房屋折舊還能抵稅，將來賣房還有升值空間。雖然法規利好，但租客承受壓力也日益增加，一些華人房客面臨被驅逐危機，有華人租客表示，有不良房東趁亂漲房租，有些家庭旅館一個床位的月租金現在要500元，且不定期漲價，也不提前30天通知，一些無證的華人新移民，因為擔心被舉報而選擇默認。