空置率高 柏克萊非法ADU接受安全檢查 可申請合法化

於去年12月退休的柏克萊市議員溫格拉夫(Susan Wengraf)，多年來常聽到許多柏克萊(Berkeley)房主選擇空置未經許可的附屬住宅單位（即ADU）。

部分房主曾遇過租客在得知為非法ADU後就停止支付租金，其他房主則是擔心需承擔責任風險，或者因鄰居投訴而收到違規通知。

溫格拉夫認為，這些附屬單位中有許多宜居的住房，而且根據Zillow數據顯示，在房屋均價接近130萬元、平均租金近2,700元的城市中，這些是最實惠的住所之一。

溫格拉夫因此與柏克萊市合作，設計出一個特赦計畫：在從1月開始直至2028年為期四年的試點計畫中，柏克萊的房主可以向市規畫人員申請對未經許可的ADU進行安全檢查並合法化該單位，同時確保過程是保密的，且不會因先前未登記而受到任何處罰。

該計畫有兩種合法化途徑：入住許可證或住房合規證明。

要獲得入住許可證，房主需遵循標準的建築許可程序，提交場地平面圖並詳細說明已符合規範之要求；而要獲得住房合規證明，房主必須證明未經許可的ADU已經符合住房規範，以及最低的消防及生命安全標準。

「合規證明」較為寬鬆，只需要按照聯邦住房和城市發展部的標準（源於2023年由提倡附屬住宅單位的Casita Coalition推動的法案）。

Casita Coalition創始人暨柏克萊居民平克斯頓(Denise Pinkston)稱，「合規證明」選項是「在安全可負擔住房和零住房之間的權衡」。類似的特赦計畫在洛杉磯(Los Angeles)和聖塔克魯斯(Santa Cruz)都取得了良好的效果。

溫格拉夫強調，附屬單位仍必須確保安全始得被認定合法，特赦並不代表那些線路粗劣或水管漏水的簡陋住所會得到市政府的認可。

推出這個計畫的同時正值加州為期十年的改革運動，該運動旨在使附屬住宅單位的建造更容易、成本更低。但研究顯示，每一個獲得許可的附屬住宅單位，就有許多未經法律程序而建在後院、地下室或閣樓的單位。

溫格拉夫表示，使現有單位合法化可能比建造新的獨立附屬住宅單位便宜得多；新建ADU的成本通常約為每平方英尺500元。

柏克萊並沒有準確的非法住宅單位數據，但一份規畫報告估計可能多達4000個。溫格拉夫指出，將4000個單位重新投入市場並創造安全的住房，這將是令人驚嘆的潛力。