算法改變 灣區購屋成本增加 趨勢向租方傾斜

在回答「購買房屋或租房更好」這個問題時，往往取決於個人情況，但舊金山灣區上升的擁屋成本使最近計算結果明顯偏向一方。

一年前，舊金山紀事報透過NerdWallet的租賃與購買計算器估計灣區最大城市中購房回本時間，結果顯示舊金山(San Francisco)為20年，聖荷西(San Jose)為10年，佛利蒙(Fremont)為8年，屋崙(Oakland)為7年。但輸入2025年的數據後，結果劇變：所有城市均需超過30年才能回本。

上述結果顯示灣區擁有全國最高的價格與租金比率之一，令人震驚的是，抵押貸款利率基本相近（6.65%對比一年前的6.87%），而這通常是計算中最重要的因素。灣區房屋價值也無劇烈變化，僅屋崙下降了4.7%。租金方面，屋崙和佛利蒙保持不變，聖荷西和舊金山有所增加。

這種轉變是對NerdWallet計算器假設值進行多項參數變更的結果，目的是更準確反映「當今變化的市場」。租賃相關成本「幾乎沒變」，而購房變數則有多項更新，「總體對購房成本產生重大影響」。

房屋價值和租金增長：將房價增長值參數提高5%以反映灣區較高的歷史增長率。加州房地產經紀人協會預計2025年房屋中位價格增長4.6%，獨立屋銷售增長10.5%。租金增長估計為3%，但地區差異大。加州平均租金去年下降了1.6%，而舊金山租金增長了5%。

通貨膨脹和成本上升：計將通貨膨脹率參數從2%調至3%，接近當前2.8%的數值，但未來通膨走向存在不確定性。另外，川普關稅已導致建材成本增加，所以將維修保養預算參數從房屋價值的0.5%提高到1.5%。

房屋保險：加州保險危機下，屋主保費上漲。將保險費率參數從0.46%提高到0.64%，高於灣區實際支付（約0.1%），但在高火災風險地區可能需要保持較高評估彈性。

機會成本：考慮到股市十年來的顯著上漲，回報率從4%提高到6%，未來市場波動性存在不確定性。

抵押貸款利息扣除：計算器現已計入川普2017年稅改中的抵押貸款利息扣除限制，從100萬美元降至75萬美元。這些條款將在2025年後到期，未來走向不明。

該計算器僅提供一個起點，存在許多局限；Compass首席市場分析師卡萊爾(Patrick Carlisle)指出，計算器假設恆定的抵押貸款利率，而實際上「當利率下降時，人們會再融資」，帶來巨額節省。許多在「租賃更便宜」時期購屋的屋主，最終固定房款明顯低於不斷升值的租金。

預測抵押貸款利率不易，專家預計今年利率將在6%中段範圍。卡萊爾強調，較低利率「對屋主是巨大優勢，對租戶則完全沒有幫助」。

最終，租賃與購買是非常個人的決定，取決於個人財務狀況、收入、債務、資產等因素。長期而言，若有能力進入市場，房屋所有權是積累資產的好方法。人們購房不僅是因為經濟考量，還因為這是長期投資，有稅收優惠，以及「成為自己城堡的國王和王后」的願望。