租屋被驅逐 該怎麼辦？

問：我失業了，如果不趕緊找到工作就繳不出房租，到時候萬一被房東驅逐，該怎麼辦？

答：租屋而住有很多原因可能遭房東驅逐，欠繳房租、或者一天到晚辦派對，都可能被驅逐。

緬因州專門代表房東的律師雪利(Samuel M. Sherry)說，房東通常會盡可能避免走上驅逐這條路，但很多情況下難以避免。萬一被房東驅逐，務必要善用資源將損害降到最低。

各地的驅逐原因及過程不一，即使同一州，不同縣市也可能不同。

紐約市律師事務所Gallet Dreyer & Berkey合夥人奎因 (Michelle P. Quinn) 說，紐約市房地產市場極為複雜，紐約市住房法院(New York City Housing Court)負責處理驅逐，但每一個驅逐案的處理過程不盡相同，與住屋屬於合作公寓、閣樓、市價公寓或租金補貼住房等類別息息相關。

紐約市房客被驅逐多半因為未付款或租賃違約。

而在緬因州，根據雪利的經驗，租屋者被驅逐的主要理由包括報警次數過多、與鄰居發生糾紛、允許不該入住者遷入、滋擾他人、財產損失及非法活動等等。

驅逐需多長時間

各州驅逐通常遵循相同步驟，首先要通知租戶，通常是30天、60天和90天不等，有些地方通知期短得多， 例如加州，房東可選擇三天通知(3 day notice)，限期租戶支付欠款否則必須搬出。

發出通知後便會安排聽證會，以便隨後發出法院命令要求租戶遷出，萬一房客不自願搬離，房東須等到治安官陪同他們前往住所並執行驅逐令。

奎因說，書面上來看，驅逐過程約四到六個月，事實上，由於新冠疫情衍生許多驅逐案例，如今紐約市有些好幾年前提起的案件仍待處理；但有些地方的驅逐案短短五至十周就完成。

驅逐對租屋者是一大挑戰，對房東來說也非好事，不僅過程漫長、成本高昂，驅逐過後還要重新費神找房客。

2019年法律修改後，在紐約市等某些地區，房客如果支付到期未清餘額便可終結驅逐。 此外，還可與房東或物業管理公司達成協議等方式避免驅逐；房客與房東都該盡全力避免驅逐。

曾被驅逐留紀錄

如果知道自己即將被驅逐，在正式程序開始前主動搬家是上上策，如此可避免留下被驅逐的紀錄、未來租房才不致於變得更加困難。

依規定，在某些司法管轄區，申請租賃時必須揭露先前被驅逐的紀錄；雪利提醒，即使未主動揭露，房東也可上網取得打算租屋者的過去紀錄，所以專家認為誠實為最上策。

有些房東仍願意租屋給有被驅逐紀錄的房客，但可能提高訂金或保證金。

驅逐紀錄不易刪

一旦被驅逐，終究可能在信用報告中留下紀錄，但還好這些紀錄7年後自動消失。

此外，正式驅逐會有法庭紀錄，而且不易刪除或隱藏，如果想刪除紀錄，通常是與房東協議，結清逾期金額後請求房東刪除紀錄。

在某些州、特定情況下，可請求法院刪除紀錄；例如該房產正在被法拍、或者在驅逐過程完成之前搬出，都可向法院提出刪除請求。可委託律師代辦，但費用很高。

上上策是直接與房東協議解決方案，最好是在被驅逐之前。

驅逐資訊這裡找

各州的驅逐政策不同，而且都有特定的諮詢管道和相關資源，應多加利用。

例如在紐約州，可造訪「聯邦住房和城市發展部」(U.S. Department of Housing and Urban Development)官網查看各個提供租屋驅逐援助的機構資訊，又如在加州，可到州政府Housing is Key網站或者LawHelpCA.org網站搜尋相關資訊。

好幾州設有專線提供租屋者驅逐諮詢服務，而且都是撥打211，包括康州、夏威夷、印第安納、內華達、北卡羅萊納州、猶他、華盛頓、懷俄明州。有些州有別的專線號碼。詳情可參考「美國新聞」(US News)租屋驅逐專文。