理財Q&A／「過橋貸款」有助換屋 也藏風險

問：我打算賣掉目前住的房子，另買新屋，使用「過橋貸款」(bridge loan)好嗎？

答：如果房子還沒賣掉就出價購屋，可能面臨賣房不順以致於買房資金出問題，目前房市供不應求，賣方通常會優先賣房給備妥現金的買主。

買房時為避免受到賣房牽絆，可考慮申請「過橋貸款」，利用房屋淨值(home equity)另外買房，但過橋貸款通常成本高昂且有風險，採取行動前務必三思。

運作與申請方式

過橋貸款是一種房貸，用這筆貸款買新屋，賣舊房時還清。聖地牙哥州立大學(San Diego State University)商學院金融學助理教授梅羅特拉(Anurag Mehrotra)說，可將過橋貸款視為臨時貸款或短期貸款。

過橋貸款由既房屋的淨值作擔保，期限6至18個月，成本比第一房貸(first mortgages)昂貴，資格門檻更高。

一旦申請過橋貸款，可在出售既有房屋過程中用借來的錢買新屋，既有房產敲定買家前，每月只需付貸款利息，賣掉房子後再一次還清本金。

舉例來說，屋主有30餘萬元的公寓，房貸餘額15萬元，房屋淨值等於15萬元，申請9萬元過橋貸款便足以為價值45萬元的新購屋支付20%頭期，找到買家之前的賣房期間只需付過橋貸款利息，如果賣得30萬元，可用其中的15萬元償還原本尚未還清的房貸餘額，再用9萬元還過橋貸款，保留剩餘6萬元。

萬一在過橋貸款本金還款日到期時仍未賣出房子，貸方可推遲還款期限，但費用和利率都提高。另一方案是重新調整貸款內容，每月除了還利息、再加還本金。

借貸機構Approved Funding總裁兼貸款長沙約維茨(Shmuel Shayowitz)表示，假如貸款人無法如期在12至18個月內還清貸款，借貸銀行多半要求借方還清全部貸款，否則取消抵押房產的贖回權(進行法拍)。

過橋貸款的利率可能比基本利率(prime rate)高出幾個百分點，還需要支付一般成交費用。

申請過橋貸款須提供個人身分資料，如出生日期和社安碼以及收入、資產和債務等詳細訊息。過橋貸款的資格審查比傳統房貸嚴格，申請人需進行評估並證明有足夠房屋淨值，貸方不希望申請人的第一房貸餘額加上過橋貸款超過房屋價值的80%。

過橋貸款的優點

1.能快速獲得資金，最慢大約六周完成。

2.無論既有房屋是否順利出售，都可盡快報價競購想要買的房子。

3.還款選擇靈活，可在貸款期屆滿前只付利息，到期時萬一未順利售出原有房屋，也許可修改或延長貸款。

過橋貸款的缺點

1.利息比第一筆房貸高。

2.潛存房屋價值下降的風險，萬一遇到房地產市場疲軟、房價走跌，很可能在高價時買房，支出超過必要的金額。

3.潛存失去家園的風險，萬一未在約定期限前還款、也未順利修改貸款期，貸方可能取消抵押品贖回權，申請人將失去房子。

4種替代方案

過橋貸款潛藏風險，賣舊房、買新屋另可考慮其他融資方案：

1.房屋淨值貸款(Home Equity Loan)或信用額度(Line of Credit)：以目前房屋淨值為抵押進行借款。貸款期比過橋貸款長，如果無法立即出售房屋，有更多喘息空間。通常有還款期(repayment period)和提款期(draw period)。提款期間可能只需支付利息。

2.個人貸款(Personal Loan)：無擔保個人貸款不會讓借款人的房屋面臨風險，但利率可能高於房屋淨值貸款或信貸額度。

3.硬錢貸款(Hard Money Loan)：如果買房是為了修復並出售，可選擇硬錢貸款，通常頭期款高達50%，利率比過橋貸款更高，且需支付幾個百分點的貸款費。用這種方式借款會增加房屋轉售風險，萬一最終沒有得到想要的賣價或者未快速出售，可能虧損。

4.調降賣房售價：調降既有房屋售價有助加速賣房，只要調降金額少於過橋貸款成本就值得，不必依賴過橋融資。