美國商用不動產重挫 較小型銀行可能陷入危機

美國銀行業主管高度擔憂商業用不動產價格下跌，導致銀行業財務風險升高。主管們雖預期還不會發生重大的系統性風險，但一些較小型銀行仍可能陷入危機。

商辦行情跌幅最大，主因是利率上升、及新冠疫情爆發以來許多企業員工都偏向在家工作。道富銀行執行長韓利表示，「商用房地產，尤其是辦公室地產」，是該行最大的憂慮，「A級地產還挺得住；房租雖然下降，但並未陷入困境。B級與C級地產絕對有困難」。

保德信投資管理公司（PGIM）房地產債務業務主管麥唐納表示，「我們都面臨的問題，就是辦公室地產的困境是否會引發連鎖效應。一旦出現信心問題，投資人會把所有商用房地產視為一體」。

富國銀行的財報也顯示，從去年12月以來，該行商用不動產貸款的違約金額激增近50%，達15億美元。摩根士丹利表示，由於商用不動產及經濟展望惡化，使該行大幅提高壞帳提撥，執行長高曼指出，「我不認為會發生銀行危機，但一些銀行仍可能陷入危機」。

商用不動產貸款占小型銀行放款總額的40%，占大型銀行的放款比率約13%。摩根士丹利的數據顯示，全美商用地產貸款總額為4.5兆美元，其中近三分之一將在2025年底之前到期；他以「頭重」來形容這種現象。

加州教師退休體系（資產達3,060億美元）投資長艾爾曼表示，他估計辦公室行情已下跌約20%，使該體系持有的520億美元地產組合將遭受重損。.

美國銀行投資經理人每月調查報告指出，約半數經理人認為商用地產是最可能發生系統性信用事件的部門。

國際貨幣基金（IMF）也形容商用地產是「一項焦點」；IMF發表的最新金融穩定報告警告，地產跌價，金融情勢趨緊，加上市場缺乏流動性，將使債務人難以取得再融資，來償還到期貸款，從而使韌違約率大幅上升。

布魯克菲爾德地產集團在華盛頓郊區的辦公室地產貸款上周發生1.61億美元造約事件；黑石與品浩集團近月來也放棄了一些賠錢的辦公室地產投資。

今年第一季辦公室相關的地產交易額降到十多年來最低。地產專家指出，商用地產陷入慢動作式的衰退，不大可能很快復甦。

黑石集團總經理葛瑞表示，所幸與物流、飯店、租屋與數據中心有關的商用地產仍運作良好。他表示，「商用地產貸款分布相當廣泛，包括大銀行、小銀行、壽險公司、政府機構、證券化及房地產投資信託。我並不認為會發生系統性問題」。