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法拉盛房東告房客欠租5個月 法庭和解:3個月內搬遷

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法拉盛一名華裔房東,因租客長期未交租,將她告上法院。圖為示意圖。(美聯社)
法拉盛一名華裔房東,因租客長期未交租,將她告上法院。圖為示意圖。(美聯社)

由於租客長達五個月未交租,一名華裔房東將租客告上法庭,該租賃糾紛7日在皇后區民事法庭(Queens Civil Court)達成和解,在法官的主持下,雙方協議租客須於三個月內遷出,房東及租客不得直接聯繫,房東則保留另案追討欠租。

房東徐女士的房屋位於皇后區法拉盛博生大道(Parsons Blvd.),她將房屋分租給租客張女士及她86歲的母親,但張女士卻表示因為環境噪音和精神壓力無法正常休息與工作,導致房租中斷,自2023年11月起就未繳租金

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徐女士將張女士告上法庭,根據徐女士的代表律師津姆(Craig Zim)表示,租客張女士自2023年11月1日起未再繳交房租,直至2024年5月,房東於去年4月透過律師寄出終止通知,但因僅給予30天,未符合法律所規定的60天通知期,訴訟程序因此面臨技術性挑戰。

津姆說,「根據紐約州法律,租期超過一年,終止租約須提前60天通知。這是本案初期最大的漏洞。」

案件原訂進入審理程序,庭上過程轉為協商。租客律師表示手中持有錄音檔,內容為房東多次高聲喊叫,並已備妥翻譯版本。他指出當事人與86歲母親同住,因環境噪音和精神壓力無法正常休息與工作,導致房租中斷。張女士則說,「如果能正常休息,我其實想付房租,但根本沒辦法出去賺錢。」

雙方另有爭議在於地下室用途。租客主張曾有人居住,質疑構成違法出租,依「多戶住宅法」(Multiple Dwelling Law)第301條,房東可能因此喪失收租權限。津姆則說,地下室僅為儲藏用途,並未提供居住空間,「我們有照片為證,對方也未提出證人」。

在法官協助下,雙方達成和解。協議內容包括,租客於90天內遷出、雙方不得直接接觸、後續爭議由律師處理,法院保留執行權限。房東將另案提出民事訴訟,要求追討欠租。津姆說,「這項協議等同法院判決結果,若走完訴訟程序,強制執行也至少需兩個月,如今能省下時間與成本。」

協議中另加入行為條款,如三個月內發生騷擾或不當接觸,雙方可申請法院介入。租客律師表示,當事人已長期承受壓力,為保障安全,他已承諾若對方再有不當行為,將無償協助申請執行。

庭審結束後,津姆說,「我一向建議當事人,最理想的結果不是打到底,而是在法庭內部解決爭議。這樣能確保雙方都知道結果,也比較可控。」

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