早被遺忘的「殭屍房貸」復活 屋主很困擾

房地產專家警告，被認為早不存在的「殭屍房貸」（Zombie Mortgages），正因房地產價格上漲而在全美各地「復活」。

每日郵報報導，在2008年房市崩盤前的幾年間，銀行推出了高風險的80/20貸款，讓數百萬美國人可以同時申請兩筆房貸。

第一筆貸款涵蓋房屋價格的80%，而第二筆貸款，通常用於支付頭期款與過戶費用，則涵蓋餘下的20%。這些像搭便車（piggyback）的貸款很受缺乏頭期款的首次購屋者歡迎。

當大蕭條來臨時，數百萬屋主因失業而無法支付房屋貸款，導致大規模的違約。銀行通常選擇收回較大的主貸款，而不是較小的次貸款，因為房屋價值暴跌代表他們不太可能收回資金。

Grayton房貸公司的凱文·萊博維茲（Kevin Leibowitz）表示，許多借款人不是決定不支付房貸，就是無法支付，當房價崩盤時，許多房屋都資不抵債，亦即屋主所欠的貸款高於房屋價值。

因此，貸款機構停止寄送催款通知，許多屋主假定他們的第二份貸款已被免除、調整，甚至在破產時已被豁免。

但現在，由於房屋價值飆升，銀行與債權人又重新啟動這些被遺忘的貸款，要求償還多年累積的利息。例如，麻州護士凱倫·麥克唐納（Karen McDonough）在購買第一座房屋17年後，驚訝地發現自己仍欠著一筆「殭屍房貸」。

麥克唐納在多次與房貸公司通電話確認後，相信她的「搭便車」房貸已經撤銷；然後讓她意外的是，房屋拍賣會竟在她家前面的草坪上舉行。

麥克唐納擁有這棟房子已17年，在這裡養大兩個孩子，並每月支付房貸。但到了2022年，她的房貸第一次調整，每月還款突然增加700元，因為包括了她以為已經不存在的「搭便車」房貸。

原來這筆20%的房貸連同其他600多筆被銀行出售給一家債務管理公司，而不是撤銷。麥克唐納成功地與銀行解決了問題，並重新回到正常的還款。

銀行常將這些債務以極低的利息賣給債務公司，因此停止寄送催款單給借款人，讓借款人以為無需擔憂這筆債務。

討債者只是在等待適當的時機。一旦房市在2008年衰退後復甦，房屋價格回升，他們就值得去追討這些錢，即使這意味有人會失去他們的家。

這些抵押貸款通常會在法拍程序時再次出现，如果債權人真的取消房屋的贖回權（foreclosure），他們就能從多年來的升值中獲得龐大回報。

許多屋主確實看見了最壞情況的出現。麥克唐納發現自己的「殭屍房貸」後，她調整貸款、降低利率，讓她再次負擔得起；但她很幸運，很多屋主都不確知自己能做什麼。

雖然聯邦法規允許債務公司來收款，但他們必須寄送月結單給屋主，詳細說明增加的費用。但很多情況就像麥克唐納一樣，在「殭屍房貸」再次出現前的幾年裡，並沒有收到任何有關貸款或額外費用的通知。

發現「殭屍房貸」

州的每個縣都負責記錄與維護公共財產記錄，屋主可上網找到；只需尋找自家地址，看是否有第二筆房貸與違約通知。

屋主也可以提出資訊需求書 (RFI)，要求提供有關貸款的具體資訊，包括原始貸款額、未清償餘額、付款歷史及任何證明文件，以查明是否有「殭屍貸款」，這有助於確定債務是否合法。

瞭解自身權利

屋主在面對「殭屍貸款」的額外成本或面對取消抵押品贖回權時，確實有自己的權利。首先，聘請一名房地產律師是明智之舉。

根據全國消費者法律中心（National Consumer Law Center）的資料，屋主有許多方法可以反擊討債者。

各州的時效法規各有不同，但屋主或可發現有資格取消第二房貸，因為時間已經過去了。此外，確定討債者是否違反了公平債務追收慣例法 (Fair Debt Collection Practices Act, FDCPA)，該法禁止不公平或欺騙性的追債行動。

在所在的州，找出待決的取消抵押品贖回權是否有效；如果債務是有效的，有些債權人願意就所欠的債務進行談判。