租霸橫行／「擅自占用」有別「非法侵入」房東須掌握時間

新冠疫情爆發後的幾年來，紐約州愈來愈多的房東為租霸所苦，然而當他們欲驅逐租霸時，州的法律限制卻讓他們感到綁手綁腳，難以有效處理；對此紐約州律師建議房東在房屋為租霸占據後的30天內立刻行動，並依循法律程序處理。

紐約州法律傾向保護房客，房東在沒有法院命令和警察介入的情況下，既不得將擅自占據房屋的租霸趕出去，也不可將租霸鎖在門外，日前發生在法拉盛屋主因為換鎖趕租霸，結果反被警察上銬驅走，即是一例。另根據紐約法律，屋主也不得停止供應水電煤氣等。

30天內要立刻行動

根據州法，「非法侵入」(trespass)和租霸的「擅自占用」(squatting)歸類為兩個不同類別，非法侵入被裁定為非法，而擅自占用通常被認為是一個民事問題，需要法院來驅逐。

讓房東最感棘手的在於，住客凡在房屋中待了30天就算是居民，依法不屬於臨時寄宿者，房東只能通過向法院申請強制驅逐令，才可趕走他們；這意味著房東一旦發現有人擅自占用房產，就必須立即採取行動；一旦過了30天的大限，就會難上加難。

根據紐約地產諮詢公司Property Club的定義，紐約對擅自占屋(squatting)有不同的定義；如實際占有是指(actual possession)擁有對房產的控制權，剝奪了房東的控制權；公然占有(open and notorious possession)是指居住在房屋內；還有一種是惡意占有(hostile possession)，指不但占據房屋，還侵犯房東的權利，同時提供合理的理由，使惡意占有者有權擁有該物業；此外，還有排他性占有(exclusive possession)，定義為擅自占有者是唯一使用該住房的人，並持續占有10年以上。

2方法有效驅逐租霸

紐約州律師霍夫曼(Stephen Hoffman)表示，為了有效驅逐租霸，房東可以採取兩個方法，一是去法院尋求驅逐程序(Holdover Proceeding)，「房東可以向租霸發出10天為限的通知，要求其撤離房屋，否則就去法院尋求驅逐程序；申請一旦提交，訴訟成功，房東就可以通知租霸在兩周內搬離房屋」。

另一個是採取欠租驅逐程序(nonpayment eviction proceeding)，紐約的房東通知租霸必須支付所欠租金，否則就搬出去；如果對方不肯搬走，房東就可提起簡易驅逐訴訟，若勝訴，執法者可將租霸驅逐。

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