洛時精選╱為建可負擔房 全美最富小城要破產

位於史丹福大學南邊只有5哩的波度拉谷(Portola Valley),是矽谷科技富豪最鍾愛的居住點之一。自從加州政府強制各個地方政府建出足夠的可負擔房(affordable housing)配額以來,這裡財力雄厚的居民採取各種手段反抗,幾年下來的惡鬥,讓波度拉谷的鎮公所已瀕臨破產。

波度拉谷只有4400位居民,包括專業社交媒體領英(LinkedIn)共同創始人郝夫曼(Reid Hoffman)。矽谷早期重要科技企業昇陽電腦(Sun Microsystems)的共同創始人麥克尼里(Scott McNealy),他的五臥七浴占地13英畝超級豪宅,在2024年夏季以3500萬美元售出。
幾年前的一個周日下午,十多位居民與當年波度拉谷鎮長休斯(Craig Hughes)會談,雖然氣氛還算文明,但休斯憶起當時的狀況說:「那是給鎮領導人的一個警告。」居民表示,如果休斯和其他領導人制定出州政府規定的可負擔房計畫,但不符合居民的喜好,鎮公所應該預期,一系列的訴訟可能導致鎮公所破產。為了表明他們的認真態度,一對夫婦已聘請一位精通加州政治的律師,他是聖荷西的前任市長。
經過多年的法律糾紛,波度拉谷已處於破產邊緣。這個小鎮已花了超過100萬美元聘請律師,開了150個小時的公眾會議,但仍未制定出能通過州政府審核的可負擔房藍圖。波度拉谷剛離職的城鎮經理表示,超過70%的鎮公所人員已離職,剩下的員工「實際上只是維持基本運作」。
上月,鎮公所將原本1000萬美元的預算刪削25%,道路維修工程經費遽減,並且不再填補空缺職位,但預算仍舊面臨赤字。波度拉谷的一些官民提出與鄰近城鎮合併的可能性。除了支出問題,住房計畫的衝突也主導小鎮的政治。居民反對透過當地教會與人道家園組織的合作案,為史丹福大學教職員和低收入戶建造住宅。
波度拉谷的情況在加州的許多社區似乎都很熟悉,現住居民對可負擔房可能帶來的停車、擁擠和氛圍的問題擔憂。但休斯說,波度拉谷是少數城鎮中,居民財力遠遠超過當地政府財力的城鎮之一,居民有巨大的能力來塑造周圍環境並向官員施壓。
市政廳難與富人抗衡
俗話說:「你沒辦法與市政廳抗衡(You can't fight City Hall)。」但這句格言在這裡被徹底顛覆了。在波度拉谷是「市政廳無法與你抗衡(City Hall can't fight you)」,小鎮的每一個角落都有億萬富翁準備好要告你。
波度拉谷坐落在地球上經濟最發達的地區之一,距離史丹福大學5哩,到舊金山車程不需一小時。然而,小鎮上高聳的橡樹、蜿蜒的山路和占地好幾英畝的牧場式莊園,為波度拉谷帶來了一種偏鄉的風情,使它成為矽谷最受歡迎的居住飛地(enclave,意指國家境內有塊土地,其主權屬於另外一個國家)之一。

根據房地產商Zillow的數據,此地房價中位數接近400萬美元。領英郝夫曼和昇陽電腦的另一位共同創始人寇斯拉(Vinod Khosla )在這裡擁有豪宅。在街上,你遇到騎馬人的機會,和遇到開保時捷的人的機會一樣多。
加州最近的新法,加強對所有社區畫分出更多住房的要求。波度拉谷的新住宅分配量比前一個規畫期增加至四倍之多,達到253套。新當選的鎮議員弗林(Rebecca Flynn) 表示,這個數字在2021年底最終確定時,更加劇了波度拉谷的住房糾紛。考慮到安全問題和基礎設施的缺乏,這是不切實際的標準。
地震風險重大的聖安德瑞斯斷層(San Andreas Fault)將波度拉谷一分為二,許多住宅區依賴化糞池(septic fields)而非下水道系統(sewer systems)來處理廢水。弗林說,她的住屋保險公司最近以野火風險為由拒絕讓她續保。
弗林創設了一個很受歡迎的線上鎮務留言板,她說:「州政府不瞭解情況,他們以為既然有這麼多億萬富豪住在這裡,建什麼都不會是問題。」但弗林也表示,一些居民,尤其是最富有和居住時間最長的居民,仍然抗拒任何改變。

史丹福建教職員宿舍
史丹福大學希望在它擁有的75英畝土地上建造27棟單戶住宅供教職員使用,並為中低收入居民建造12個公寓單位,該開發項目已討論八年多,日前終於被批准。
弗林回憶起反對者曾用過的理由之一:他們認為這些住房可能會影響一種對環境敏感的小型囓齒動物、舊金山暗足林鼠(San Francisco dusky-footed woodrat)的棲息地,這只是居民試圖使用一切可能手段阻滯進展的一個例子。
她說,他們在她曾任職的建築審查委員會也做了同樣的事。每當某個專案出現,居民都會抱怨別人想在他們的私人產業上有所圖謀,他們覺得自己有主掌的權利。目前正在興建的是波度拉谷歷史上第一個可負擔房專案,這個專案取名為「楊柳公地」(Willow Commons),16個公寓單位分布在小超市旁的一系列小建築中。
這是一位居民兼創投家在發現患有唐氏症(Down syndrome)的女兒缺乏住房選擇後,購買了這塊土地,為患有發展障礙的成年人開發住屋。為獲得批准,該計畫利用限制該鎮干預能力的州法。

前途比較不確定的是關於城鎮邊緣宗教財產的專案。拉德拉社區教會(Ladera Community Church)與人道家園(Habitat for Humanity)合作,要開發六套房屋,這些房屋將出售給低收入居民。該教會領袖史密斯(Mike Smith)表示,教會數十年來一直在自有的小木屋裡收容外國難民,新計畫是其使命的延伸。

但在2023年10月,該社區的房主協會向教堂發信,稱該專案違反房主協會的私人限制,該限制要求在至少2.5英畝的土地上只能建造「單一家庭住宅」。教會和協會尚未達成協議,這可能是該計畫動土之前必要的眾多協議之一。史密斯說:「我只是認為有些人應該放下身段,意識到有人需要幫助,原有居民的生活品質不會有一絲一毫的改變。」

鎮公所頂著挨告威脅
惠特尼(Rita Comes Whitney) 是波度拉谷鄰居聯盟(Portola Valley Neighbors United) 的主持人,該組織成立於2019年。她表示,鎮官員沒有就史丹福計畫和其他專案回答有關野火、地震和其他安全風險的問題。當年,她必須遵循房主協會和鎮內的詳細程序,才能在2009年獲得建造自己房屋的批准。她認為,其他專案也應遵循相同的標準;每個專案都應考慮地質情況和房屋之間的距離。
惠特尼表示,她理解與前鎮長休斯會面的那些人,為什麼會要脅提起訴訟。因為在他們不知情的情況下,他們的房地產出現在地塊草圖上,這些地塊從只允許單戶住宅重新畫分為更高的密度,這將影響他們土地的未來使用方式。
2007年至2015年擔任聖荷西市長的里德(Chuck Reed) ,代表房主艾倫夫婦(Robert and Karen Allen) 向該鎮提出大量公共記錄請求,包括過去八個月有關分區計畫的所有資訊。艾倫夫婦否認曾威脅要讓該鎮破產,並堅稱他們雇用里德只是為了保護自己的權利。
地方政治的爆發過程,在當地報紙「年鑑」(The Almanac)有完整記錄。一群居民成立了一個政治行動委員會,針對休斯和推動重新分區的另外兩名鎮議員。委員會籌集超過4萬美元(相比之下,休斯為競選籌集了2000美元),並向選民郵寄信件。休斯的兩名同事放棄競選連任,休斯則在競選中敗北。

官民爭執還會延續
當住房計畫於2023年春季投票時,議員們反而呼籲應進一步審議。此時鎮公所的員工外流正如火如荼地進行,導致必須更加依賴收費昂貴的顧問來制定提案。加州監管機構批准了該鎮的住房藍圖,但不到兩個月後,他們發現波度拉谷沒有趕上重新分區的期限,又撤銷批准。
2024年秋季,鎮財務和審計委員會指出,住房計畫花費的時間和金錢是目前財務窘境的主因,此外,該鎮與當地治安部門的警務合約成本也增加了。除了削減預算,該鎮還在探索在2026年的選票上放一個增加稅收的選項。另外,已有鎮議員提出與鄰近的塢德賽鎮(Woodside)合併。 「我們沒有良好的收入來源,」新任鎮議員弗林說。「我們本質上是屬於臥房社區,缺乏商業稅的營收。」
如果波度拉谷不能滿足州政府要求,會有罰款或其他的懲處後果。該鎮繼續努力在任何經濟或其他處罰生效之前,重新批准其住房計畫。在最近的一次會議上,該鎮的臨時規畫主任建議,將公園用地重新規畫為低收入住房區域,以安撫州政府。
波度拉谷有許多居民不希望看到這座公園的開發,另一個志工委員會則在尋找替代方案。但規畫主任強調,即使該土地被重新區分,該鎮仍然是其擁有者, 因此,波度拉谷的鎮公所和居民仍將決定是否要建造任何住房,也就是官民之間的爭執還會延續。
小啟:洛時精選為世界日報與洛杉磯時報經過正式協議的互惠專版,每周四刊出。
How fighting affordable housing nearly bankrupted one of America’s richest towns
https://www.latimes.com/homeless-housing/story/2024-12-20/how-fighting-affordable-housing-nearly-bankrupted-one-of-the-wealthiest-towns-in-america

FB留言