洛時精選／洛市新模式 豪華公寓變身可負擔房

在101號高速公路托潘加谷(Topanga Canyon)出口旁，坐落著一座豪華現代化住宅—— 克拉倫登公寓（ Clarendon Apartments）。

這棟建於2020年的公寓社區位於伍蘭岡（Woodland Hills），設施齊全，包括池畔涼亭、露天火爐露台，以及附廚房與撞球桌的24小時交誼廳。單位空間寬敞，平均兩房戶型超過1000平方呎，每月租金超過3000美元。

創新推動可負擔住宅首例

洛杉磯市住房局（ Housing Authority of the City of Los Angeles）透過一種特殊的融資方式完成這項收購，並將此案視為擴大可負擔住宅版圖的典範，特別是在伍蘭岡這類鄰近工作機會與優質學校的地區。

去年12月，洛杉磯市住房局收購了這個擁有335戶的社區，並計畫保留現有豪華設施，將其改造成「混合收入」的住宅區。這是住房局利用創新財務模式推動可負擔住宅政策的首例。

住房局執行長拉米雷斯（ Lourdes Castro Ramirez）表示：「我們創造住房機會、讓人們能進入穩定社區的機會，這一點至關重要。」

三分之一單位供低收家庭

根據計畫，克拉倫登公寓約三分之一的單位將提供給低收入家庭，即當地中位數收入80%以下的住戶；其餘單位供應給中等收入戶，收入上限為中位數的150%。租金水準依收入的階級調整，例如最低收入級距的三口之家，兩房單位的最高租金僅為每月936美元，遠低於目前的市場行情。

雖然部分中等收入戶的租金與市價相差不大，但整體而言，洛杉磯市住房局預計新制下的平均租金將比原業主時期的租金低約32%。

洛杉磯市住房局過去主要為經營傳統公營住宅（例如Watts的Nickerson Gardens）及管理聯邦的第八章租屋補助計畫（Section 8 voucher program），協助低收入戶支付私人市場租金。但鮮為人知的是，該機構還擁有約150處的出租物業，涵蓋市價與可負擔單位，大多數是在1980年代購入。

2023年，住房局撥配3000萬美元，啟動新一輪資產擴張計畫，首筆重大投資即是以1億5600萬美元收購伍蘭岡豪華住宅區的克拉倫登公寓。該機構自籌1250萬美元為本金，其餘資金透過免稅債券向民間投資人募集。另一筆500萬美元低利貸款，則來自洛杉磯市長貝斯（Karen Bass）推動、以慈善資金支持可負擔住宅的新機構LA4LA。最終，收購資金中，僅有11%來自政府與慈善部門，其餘皆來自私人債券市場。不論是債券投資人、住房局或慈善機構，都預期能從投資中獲得部分回報。

LA4LA 策略總監杜索（Sarah Dusseault）指出，透過善用公益與民間資本，克拉倫登模式能有效延伸政府稀缺的資源，不僅協助收購，也能更便宜、更快速地新建可負擔住宅，部分原因是相較傳統由政府主導的融資流程，債券市場的資金調度更具效率，可減少募資的障礙，快速啟動專案。

在被住房局收購前，克拉倫登公寓僅有8%的單位分配給低收入戶。如今，該機構大幅提升可負擔單位的比重，並對所有戶型設定租金上限，年增幅不得超過4%。

住房局預估，克拉倫登公寓每年可帶來約100萬美元的淨收益，作為日後提供住戶更多服務或購入新物業的資金來源。產生收益的重要原因之一是，住房局為政府單位，不需繳交房產稅，可進一步降低營運成本。

這筆交易類似近年其他城市與民間房地產公司合作、買下物業並壓低租金的模式，但住房局表示，其模式在租金可負擔性上的表現更佳，因為與民間機構不同，住房局不收取管理費，且能取得聯邦政府僅提供給公營機構的特定補助資金。例如，美國住宅與都市發展部（HUD）正為克拉倫登公寓中低收入戶提供租金補貼。

整體來看，該社區將保留24戶給收入低於中位數30%的家庭，另有42戶給不超過50%中位數者。這些租金水準遠低於多數與民間合作案中所能達成的可負擔程度。

住房局希望克拉倫登公寓不只是一次性個案，正積極尋求更多購地資金來源，以進行未來收購。現階段，該社區所有住戶仍是前業主時期的租客，可選擇繼續居住；未來空出後，將由符合資格的低至中等收入家庭入住。

在克拉倫登公寓335個單位中，大多數為一房與兩房格局，住房局指出，這正是低收入家庭最需要的類型。與多數可負擔住宅不同，這裡的住戶將享有與豪宅無異的設施，包括全新家電、智慧冷暖氣系統、社區商務中心與棕櫚樹下的池畔涼亭。拉米雷斯表示：「這是一棟極佳的建築。」

洛時精選為世界日報與洛杉磯時報經過正式協議的互惠專版。

原文連結：L.A. housing authority turning luxury Woodland Hills apartments into affordable housing

https://www.latimes.com/california/story/2025-04-03/la-housing-authority-is-expanding-its-mixed-income-housing-portfolio