地產投資／讓租戶擁有房屋 政策逆向行

筆者曾經多次提到住房可負擔性(affordable housing)問題，這點當然也是許多政策以及政治人物收買人心的關鍵。一般來說，住房可負擔性的衡量標準，是指花在自住房上面的費用不超過收入的1/3水平。

用這個基準其實是有道理的，例如一般在規畫個人財務時常用到的「50/30/20法則」，建議用收入的50%用於「需要」、30%用於「想要」，而最後的20%則用於儲蓄或投資，是一個非常簡單有效且適合大部分人的財務規畫方式。而在「需要」型支出的50%當中，一般不外涵蓋食、衣、住、行(育樂屬於30%想要型的支出裡)，如果「住」用掉了30%，那就剩下20%在食、衣、行了，這算是一個相對合理的安排。

以筆者所在的紐約來說，兩口之家的收入中位數(Area Median Income)在2024年約為12萬4300元 ，用這樣的收入還說可以花約3450元在住房上面，扣掉一般的電費瓦斯之後租金大約可以在3300元。然而同時期在紐約市內，曼哈頓的租金中位數是4530元，當然是中間收入的人口比較負擔不起的。不過如果在曼哈頓外的話，諸如布魯克林(3600元)、皇后區(3350元)、以及布朗克斯區(3000元) 都屬於在中間收入人群可負擔的範圍。

然而另一個常常被忽視的住房可負擔性的重點，則不是在「租房」人口上，而是在對於「擁有住房」(home ownership)的可負擔性。

擁房有助資產累積與傳承

很多人可能認為有房子租就不錯了，不需要讓大家都能買得起房子住。但其實讓一般人「擁有住房」確實能帶來穩定以及財富累積的優點。對於中低收入家庭而言，房屋通常是他們人生中最大的資產。擁有住房可以讓家庭透過房價增值與還款累積財富，打破租房狀態下「人生中付了很多錢卻沒辦法累積資產」的困境。對於許多白手起家、從零開始的人來說，擁有一棟自己的房子，往往就是從社會邊緣爬進資產階級的門票。

土耳沙種族大屠殺的警惕

這點在美國有著種族對立歷史的國家中，特別有其重要性，因為過往歷史上種族的對立與衝突，往往就是透過對資產累積能力的剝奪而具象化的，例如1921年在土耳沙發生的種族屠殺(Tulsa Race Massacre)，就是一個極端的案例。

當時在奧克拉荷馬州土耳沙(Tulsa)這個城市裡，綠木區(Greenwood)是最繁華的非裔社群，因此又有「黑色華爾街」(Black Wall Street)的美稱，非裔族群透過勤奮努力以及聰明才智，在當地擁有大量的企業、銀行、劇院、飯店和房屋，且大多數當地的非裔人士都屬於中高教育水平，醫生、律師、教授等各種專業人士也所在多有，完全與後來許多人認為「非裔美國人就是罪犯、好吃懶做拿福利」的形象大相逕庭。

然而在1921年中卻豬羊變色，就因為一個年輕的非裔Dick Rowland被指控在電梯裡攻擊白人女性Sarah Page，當然到底發生什麼已經難以判定，但這只是後面發生慘劇的導火線。由於白人暴民集體要求私刑凌遲Dick Rowland不被允許，在1921年6月1日這一天，上萬的白人武裝暴民竟然以空陸兩路襲擊焚燒綠木區，至少有35個街區淨遭焚毀、超過800人送醫、最後超過300人死亡，更有6000多人流離失所。

大火與黑煙如吞噬一切的黑色蟒蛇，把這個非裔社區曾經的繁榮、夢想、帳簿、地契、畢業證書，一寸寸咀嚼、吞入、消化，最後遺留一條漫長的、無法逆轉的歷史，一個族群世代累積下來的財富，一天內被化為灰燼與焦土。

根據統計，短短一天內有數百棟房屋和在地企業被焚毀，經濟損失估計高達數千萬美元(按今日幣值可能超過1億美元)。然而，這場屠殺真正的影響不僅僅是當下的財物損失，更是整個非裔高知識社群喪失了世代累積財富的機會，屠殺不只是殺人，更讓整個族群「不能擁有」房屋這個最重要的資產傳承工具。

這場種族衝突，背後便是制度性的、暴力的財產剝奪，許多倖存者和他們的後代被迫重回租房、低薪工作的循環，無法透過擁有房產來創造財富，導致非裔美國人在財富累積上的數十年的制度性落後。

安身立命有益於孩童教育

除了資產累積的功能，擁有住房也能夠提高社會穩定性。即使租金管制(rent regulation)可以讓租客支付較為穩定的租金，不需要擔心租金暴漲，但是租客依然面臨房東出售建築、收回自住、維修不力、租金法律變動等風險，更不用說一般市場的租戶，面臨的變動性當然更大。

許多研究都顯示，孩童的學業表現與家庭是否擁有住房息息相關。擁有房產的家庭比較穩定，孩子可以長期就讀同一所學校，師生關係穩固，學業成績自然比較好。租房家庭則不一樣，常常面臨轉學、適應新環境、重新交朋友的困境。例如美國教育部的數據就顯示，住在自有房屋的孩童在數學以及閱讀能力上優於租屋的孩童。在一個針對兩萬名孩童的調查中，一年級孩童在自有房屋者在閱讀測驗獲得平均77.3分、而租屋的孩童則平均得到68.5分，數學測驗則是擁屋者62.6分vs.租屋者54.8分，顯示不管哪一個科目都有明顯差距。

政策轉向鼓勵租屋的後果

過去，房地產政策偏向於讓中低收入家庭有進入房市的機會，像是政府補貼購房貸款、開放可負擔房屋轉為自有產權(conversion to coop/condo)等。但現在政策則愈來愈傾向讓窮人「永遠租房」，而不是幫助他們成為屋主。

例如紐約在2019年通過的房屋穩定與租客保護法(Housing Stability and Tenant Protection Act of 2019)，其中把租金管制公寓轉為coop(合作公寓)或者condo(康斗/產權公寓)的門檻從15%住戶同意上調到51%，大幅增加轉產權的困難度。支持者當然聲稱法案是在幫助弱勢、維持房市穩定，但也可能是封鎖了租戶轉為屋主的機會，讓住戶們世世代代當租戶，而把租金交給那些「已經擁有」的人。

這些政策的選擇往往也體現政客短視近利的習性，畢竟政府的財政資源是有限的，如果補貼購房貸款、幫助中低收入者買房，那租屋補貼就少了；如果把所有錢拿去租金管制、保障租客「住得起」，那可能就沒錢讓他們「買得起」。很多時候政客與選民會選擇「看起來最容易的」，短期內讓人覺得有好處，至於長遠來看會怎樣就未必關心了。(作者為法路通律師樓合夥人)