報稅續篇／華女賣房竟遭罰2萬 申訴2年後才找到原因

大多數納稅人最不願遇見的，就是在報稅後與國稅局有進一步文件、財務上牽扯。南加華人李女士，兩年前收到國稅局一筆近2萬元的罰款，緣由連會計師都搞不清楚。在與國稅局進行長達約兩年溝通後，李女士的稅務罰款由頭，才最終被找到，過程可謂「撲朔迷離」。

北美華人會計師協會理事長、會計師張青分享這個特別的報稅案例，並在報稅季提醒廣大民眾，一定要確保報稅資料的完整、準確，按時申報。

被通知欠稅 國稅局卻查不到？

2022年底，李女士2022年底第一次收到國稅局寄來的罰款單，上面稱她晚交一筆「房產交易預扣稅」，罰款1萬多元。

張青說，李女士當時在外州出售一棟幾百萬的房子，但因她是綠卡持有人，不應該支付預扣稅。這個8288-A的稅款，是外國人在美國投資房產時，要繳納的預扣稅款(withholding tax)，稅率為15%。

在收到罰單後，張青會計師事務所第一時間打電話給國稅局詢問，國稅局人員在檢查李女士稅務帳戶後，稱其帳戶欠款顯示為0，表示應該是詐騙。

沒想到幾個月後，李女士第二次收到國稅局催款信，這時罰金又增加2000美元。

張青會計師事務所再次向國稅局確認，得到的答案還是一樣，李女士的稅務帳戶欠款為零。

2023年，李女士第三次收到國稅局催繳信，這時罰金已經約2萬美元。信上稱，若再不繳納罰金，就會將欠款追加到李女士的房產上。這種情況下，張青建議李女士先繳納這筆錢，再做後續上訴。

明明持綠卡 卻被當外國人？

張青聯繫國稅局上訴部門，將李女士的綠卡、社安帳號等資料，詳細發給國稅局的上訴受理官。一名上訴受理官經查，發現李女士有兩個報稅帳戶，一個是普通的，一個是有關外國人稅務的帳戶。而李女士的欠款，是顯示在第二個帳戶上。張青說，這種情況很少會碰到，大多國稅局官員平日都做國內報稅事務，沒有經驗的官員，真的不知道有第二個帳戶。

張青說，即便如此，李女士也不應該支付這筆房屋買賣預扣款遲繳罰款。如上文所說，這筆稅是外國人需要支付的，而李女士是綠卡持有人。

之後，因先前的上訴受理官退休，該案轉給另一位受理官。這名受理官致電張青會計師，這才終於找到罰款緣由。

房地產交易 預扣稅款誰繳？

原來，李女士那年在外州將房子賣掉後，又在南加州某城市購置一套房產，該房子賣家是外國人，賣家需要支付預扣稅款。而這筆稅款要由預扣稅經紀(withholding agent)支付，一般是第三方機構(escrow)或買家。escrow雖然可以幫忙支付這筆稅款，但他們在與買家簽約時，會將免責協議包含其中，讓買家做預扣稅經紀，若出現問題，買家就要承擔責任。根據國稅局，在這筆房產交易中，預扣稅沒有及時繳納給國稅局，從而造成罰款。不過escrow稱有按時繳納。

至於escrow有沒有付款等事宜，就不是張青業務範圍。

他分享此案例，是要提醒廣大讀者，在報稅時一定要保證資料完整、準確並按時報稅，盡量用電子報稅，退稅速度快，也不怕郵寄文件過程中造成的丟失。在與國稅局打交道過程中，要有長時間才能得到回覆的心理準備。此外，在與有國外買家、賣家的房產買賣事宜中，一定要注意8288-A預扣稅款條約，避免不必要的麻煩。張青透露，與此相關的國稅局罰款案和法律訴訟，涉及幾十萬、百萬美元都有。

外國人在美買房 要注意什麼？

無論是美國稅務居民，或是外國人，在出售在美國境內的房產時，增值部分都需要繳稅。因在美國購買房地產投資的外國人非常多，也有不少外國投資者房產增值顯著，打算賣房變現。

根據美國1980年通過的法律「the Foreign Investment in Real Property Tax Act of 1980 (FIRPTA)」，外國人出售美國房地產，要預繳所得稅。

過戶時，買方要向國稅局提交8288表和8288-A表，金額為聯邦預繳稅15%，加州預繳稅3.33%，總共預繳18.33%。如果未繳，買方會被罰款。

什麼是8288-A表？

外國人在美國買賣房子，均需使用8288-A表來繳「房產交易預繳所得稅」。表格8288-A表是外籍人士處置美國不動產權益的預扣稅聲明，用於申報交易的詳細資訊，包括預扣稅金額，並將資訊傳輸給賣方和 IRS。

表格8288-B表是外籍人士處置美國不動產權益的預扣稅證明申請書，是被外籍人士用來申請預扣稅證明，在過戶前或過戶當天，填報Form 8288b(Withholding Certificate)申請在過戶後90天之內退稅，如未提此表，退稅就會延遲。(取自IRS)