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報稅續篇/華女賣房竟遭罰2萬 申訴2年後才找到原因

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未提交「房產交易預扣稅」會被罰款,圖為示意圖。(美聯社)
未提交「房產交易預扣稅」會被罰款,圖為示意圖。(美聯社)

大多數納稅人最不願遇見的,就是在報稅後與國稅局有進一步文件、財務上牽扯。南加華人李女士,兩年前收到國稅局一筆近2萬元的罰款,緣由連會計師都搞不清楚。在與國稅局進行長達約兩年溝通後,李女士的稅務罰款由頭,才最終被找到,過程可謂「撲朔迷離」。

北美華人會計師協會理事長、會計師張青分享這個特別的報稅案例,並在報稅季提醒廣大民眾,一定要確保報稅資料的完整、準確,按時申報。

被通知欠稅 國稅局卻查不到?

2022年底,李女士2022年底第一次收到國稅局寄來的罰款單,上面稱她晚交一筆「房產交易預扣稅」,罰款1萬多元。

張青說,李女士當時在外州出售一棟幾百萬的房子,但因她是綠卡持有人,不應該支付預扣稅。這個8288-A的稅款,是外國人在美國投資房產時,要繳納的預扣稅款(withholding tax),稅率為15%。

在收到罰單後,張青會計師事務所第一時間打電話給國稅局詢問,國稅局人員在檢查李女士稅務帳戶後,稱其帳戶欠款顯示為0,表示應該是詐騙。

沒想到幾個月後,李女士第二次收到國稅局催款信,這時罰金又增加2000美元。

張青會計師事務所再次向國稅局確認,得到的答案還是一樣,李女士的稅務帳戶欠款為零。

2023年,李女士第三次收到國稅局催繳信,這時罰金已經約2萬美元。信上稱,若再不繳納罰金,就會將欠款追加到李女士的房產上。這種情況下,張青建議李女士先繳納這筆錢,再做後續上訴。

明明持綠卡 卻被當外國人?

張青聯繫國稅局上訴部門,將李女士的綠卡、社安帳號等資料,詳細發給國稅局的上訴受理官。一名上訴受理官經查,發現李女士有兩個報稅帳戶,一個是普通的,一個是有關外國人稅務的帳戶。而李女士的欠款,是顯示在第二個帳戶上。張青說,這種情況很少會碰到,大多國稅局官員平日都做國內報稅事務,沒有經驗的官員,真的不知道有第二個帳戶。

張青說,即便如此,李女士也不應該支付這筆房屋買賣預扣款遲繳罰款。如上文所說,這筆稅是外國人需要支付的,而李女士是綠卡持有人。

之後,因先前的上訴受理官退休,該案轉給另一位受理官。這名受理官致電張青會計師,這才終於找到罰款緣由。

房地產交易 預扣稅款誰繳?

原來,李女士那年在外州將房子賣掉後,又在南加州某城市購置一套房產,該房子賣家是外國人,賣家需要支付預扣稅款。而這筆稅款要由預扣稅經紀(withholding agent)支付,一般是第三方機構(escrow)或買家。escrow雖然可以幫忙支付這筆稅款,但他們在與買家簽約時,會將免責協議包含其中,讓買家做預扣稅經紀,若出現問題,買家就要承擔責任。根據國稅局,在這筆房產交易中,預扣稅沒有及時繳納給國稅局,從而造成罰款。不過escrow稱有按時繳納。

至於escrow有沒有付款等事宜,就不是張青業務範圍。

他分享此案例,是要提醒廣大讀者,在報稅時一定要保證資料完整、準確並按時報稅,盡量用電子報稅,退稅速度快,也不怕郵寄文件過程中造成的丟失。在與國稅局打交道過程中,要有長時間才能得到回覆的心理準備。此外,在與有國外買家、賣家的房產買賣事宜中,一定要注意8288-A預扣稅款條約,避免不必要的麻煩。張青透露,與此相關的國稅局罰款案和法律訴訟,涉及幾十萬、百萬美元都有。

外國人在美買房 要注意什麼?

無論是美國稅務居民,或是外國人,在出售在美國境內的房產時,增值部分都需要繳稅。因在美國購買房地產投資的外國人非常多,也有不少外國投資者房產增值顯著,打算賣房變現。

根據美國1980年通過的法律「the Foreign Investment in Real Property Tax Act of 1980 (FIRPTA)」,外國人出售美國房地產,要預繳所得稅。

過戶時,買方要向國稅局提交8288表和8288-A表,金額為聯邦預繳稅15%,加州預繳稅3.33%,總共預繳18.33%。如果未繳,買方會被罰款。

什麼是8288-A表?

外國人在美國買賣房子,均需使用8288-A表來繳「房產交易預繳所得稅」。表格8288-A表是外籍人士處置美國不動產權益的預扣稅聲明,用於申報交易的詳細資訊,包括預扣稅金額,並將資訊傳輸給賣方和 IRS。

表格8288-B表是外籍人士處置美國不動產權益的預扣稅證明申請書,是被外籍人士用來申請預扣稅證明,在過戶前或過戶當天,填報Form 8288b(Withholding Certificate)申請在過戶後90天之內退稅,如未提此表,退稅就會延遲。(取自IRS)

國稅局 報稅 綠卡

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