辦公樓銷售慘 建案開工量近零 加州受創最深

美國辦公室市場在需求疲軟和資產價值下跌的泥潭中越陷越深。最新地產報告指出，今年全國辦公大樓的銷售狀況慘淡，空置率持續攀升，新建案的開工量幾乎為零。尤其是位於科技業據點的加州市場，受到的打擊最為嚴重。

根據數據公司CommercialEdge發布的最新報告，截至4月底，全國前91個市場的辦公室銷售總額為74億9000萬元，資產交易的平均價格為每呎157元。

在南加州，洛杉磯截至4月的辦公室交易額僅約1億8200萬元，平均每平方呎359元；聖地牙哥市場成交額為2億5300萬元，每平方呎397元。

華盛頓特區以9億3700萬元的銷售額領先全國，每平方呎平均價格為345元，這主要歸功於地產投資公司PRP在第1季以約3億2300萬元收購Market Square。南方租金最高的辦公樓市場邁阿密的銷售額為2億5200萬元，每平方呎279美元；邁阿密的平均租金為每平方呎49元。

在全國範圍內，4月空置率為18.8%，比去年同期高出2.1個百分點。科技業所在市場在空置率方面受到的影響最為嚴重。例如，在截至4月的12個月內，舊金山的空置率上升6.5個百分點。此外，近期實驗室相關的辦公空間建設激增，加上遠程辦公持續增加，導致波士頓和聖地牙哥等生命科學和實驗室辦公市場的空置率，也有所上升。

截至4月底，在建辦公空間總計8370萬平方呎，占總存量的1.2%。報告稱，過去18個月，辦公樓的開工計畫縮減至少50%，「開工速度已經慢得像爬行一樣」。

數據顯示，繼2022年和2023年建設高峰後，今年辦公大樓開工量幾乎為零，截至4月底只有320萬平方呎的新空間破土動工。今年到目前為止，中西部頂級市場的辦公計畫還沒有破土動工。

CommercialEdge預計，一旦降息開始，開發商可能會重新開始嘗試辦公空間的投資，但考慮到目前的辦公室需求狀況，其開工量可能需要數年時間才能出現明顯增長。此外，由於債務成本和支出上升以及現金流的減少，衡量財產收入與債務的償債覆蓋率（Debt service coverage ratios ）已大幅下降，這意味著開發商尋求融資也十分困難。