灣區租金管控潮 影響華人投資

灣區聖馬刁縣首府紅木城日前有超過六千人連署，要求在今年11月的選舉中就是否施行租金管控表決。在矽谷中心地帶的聖他克拉拉縣，目前聖荷西市，山景城和洛斯蓋圖市都有租金管控條例。而北灣舊金山、屋崙、柏克萊的租金管控更加嚴格。

聖荷西市規定每年房屋租金漲幅不能超過5%；山景城要求不能超過消費者指數（CPI)漲幅；洛斯蓋圖要求漲幅低於5%或消費者指數的70%（取兩個數字中的最大數值）。三個城市的租金管控中都將複式單位（duplexes)作為管控例外。此外還對出租房屋有年份方面的限制。

此次紅木城連署要求表決的租金管控條款，包括對1995年以前建成的多單元住宅實行管控，租金每年漲幅不得超過消費者指數的60%及現有租金的5%；以及對房東可以驅逐房客的理由作出更嚴格的限制。在有些情況下房東還要為被驅逐房客支付重新安置費用。與此同時，房東可以通過申訴程序要求規避租金管控。市府會通過向房東收取費用來支付實施租客保護的花費。

提出連署動議的Faith in Action組織成員表示：「如果人們沒辦法負擔住在他們工作的地方，那就意味著更多的通勤。這對環境不好，也不利於社區穩定，會破壞社區文化。」

但聖馬刁縣房產商協會執行長吉爾布奇（Alane Gilbrech)則表示，租金管控經常起到意想不到的反作用，反而加劇了租金上漲。原因是住在租金受管控公寓中的人通常會居住更長的時間，這樣市面上就只剩下比較貴的出租房了。

租金管控讓傳統上喜歡買房收租式投資的華人，也開始重新考量這種投資方式的成本。尤其今天3月發生在東灣的Judie Zhu事件，更是促使很多華人轉向其他投資方式。

Judie Zhu和先生都是第一代移民。從疫情開始他們三間出租房的租客就停止支付租金，累計共拖欠10萬8000元。但房屋的貸款和其他稅費一樣要交。Zhu和丈夫不得已兩人都開始做起了DoorDash的工作，每周工作7天每天10小時。兩個兒子只能交給Zhu的母親照看，其中一個還有慢性病，每兩周就要去醫院治療一次。

而當Zhu聘請律師試圖通過合法渠道驅逐不付房租的租客時，案子卻沒有得到受理。Zhu說，房客對她說他永遠也不會付錢的，他也不會搬走，因為政府會保護他們。但是每天都能看到有奢侈品、特別是昂貴的衣服送到門口。

Zhu說：「這些東西不是我們買的，是拒付租金的房客買的。我們需要租金來付兒子的醫藥費的。」

有華人感嘆法律太保護租客，在美國當「包租公」不是什麼輕鬆的事。也有人表示，華人很多時候過於注重租售比，在利益面前忘記風險，選錯了房屋位置和租客。還有人表示，在灣區租金管控風潮愈演愈烈的狀況下，加上不斷上漲的房屋保險和房產稅，出租房屋不再是上佳的投資之選。