紐約皇后區屋主和租霸鬥4年 動用法警趕走 律師揭預防方法

自2019年以來，為了驅逐租霸，馬鎮江和妻子楊豔已經想不起上過多少次庭、諮詢過多少專業人士、又當面交涉過多少次，卻總是無功而返；直到28日，法警出面，乾淨利落地趕走占屋的租客一家，馬鎮江的噩夢才就此得以暫時落幕，他們分享經歷，希望能為其他遭遇相同困境的房東提供一些鼓勵和啟示。

簽下租約 噩夢開始

楊豔說，她和丈夫大概在11年前，買下位於皇后區貝賽的一棟房屋，並在2016年將近乎全新房屋租給據稱經營古董生意的華裔潘(Poon)姓夫婦一家，他們當時帶著四個年幼的孩子，和楊豔簽下了合同。開始相安無事，但到2019年起，潘姓夫婦就開始拖欠房租，「月頭交的房租變成月底交」。

2019年底，潘姓夫婦開始不交房租，楊豔多次致電他們，但他們以「正在鬧離婚」為藉口，推諉房租；楊豔索性上門討租，但總是「巧合」地沒有碰過潘姓夫婦，「總是碰到他們其中一個女兒，我一去，她就哭，我就心軟，只能走了。」

如此幾次，楊豔和丈夫馬鎮江在2022年6月決定進入法律程序，驅逐潘姓一家，訴狀中列出的被驅趕人分別是潘Sam、其妻子以及唯一成年的大女兒。

在首次協商的過程中，潘Sam表示需要時間找房子，並說只需要和他簽訂和解協議就行，他將帶妻兒離開；在2023年2月，潘Sam同意在同年7月1日前搬走，如果他不搬走，法律將會執行對他一人的驅逐程序。

五個多月過去，潘姓一家仍未離開，本應在當年7月3日執行的驅逐程序卻無法進行，「如果還有其他成年人住在裡面，且身上沒有針對他們的驅逐令，那麼法警無法只執行針對一個人的驅逐令」，受楊豔委託處理該案的律師周青青解釋道。

楊豔只能再次上庭，要求驅趕潘Sam的妻子和成年大女兒，在今年年初開庭時，因為潘Sam的妻子表示女兒已經離開，於是法庭在3月下達針對潘Sam妻子的驅逐令。

在6月初，潘Sam妻子又向法庭提出，因為失業，大女兒也未找到工作，且需要扶養其他孩子，無法搬出；在開庭調節過程中，潘Sam希望寬限三個月，不過楊豔不同意，「他說等小孩上完學，在暑假找房子，可是他去年也是這麼跟我說的，最後就是拖拖拖」。

最後潘Sam說：「那就讓法官判吧，反正不會讓我們走的」；最後法庭要求潘Sam和妻子帶著未成年的孩子在月底前搬出，否則將驅逐，「他們當時很吃驚」，楊豔說。

趕走租霸 噩夢暫停

28日是驅逐令執行的日子，楊豔和丈夫馬鎮江以及兩個孩子，一早就在被占住所的門口，等待法警的到來。

法警先進門和潘Sam交談，隨後與楊豔表示，潘Sam一直在使用欺騙手段(finagling)的手段，試圖讓自己未成年的孩子留下，需要通知市警共同合作。

兩分鐘後，數名警員來到現場與潘Sam交涉，而另一名法警在徵得楊豔同意後，換了前後門的鎖；數分鐘後，潘Sam和三名孩子帶著隨身行李，開車離開。

法警隨後給楊豔多張「合法占有通知」(marshall's legal possession notice)，潘姓一家任何人返回，楊豔都可報警逮捕他們，因為這屬於「非法入侵」(tresspassing)。

潘姓一家留下的行李物件，需要在30天內取走，而法警也幫忙聯繫了一家專業的運輸和儲存公司，將潘姓一家的物品在兩天內打包暫存倉庫，潘姓夫婦不得再藉口取物回屋。

楊豔和馬鎮江一家望著新的家門鑰匙和「合法占有通知」相當開心，但是因為此次惡夢經歷，他們不會再出租房屋，「過去四年沒收租，還要還貸款、交地稅，損失應該超過20萬元。」

狡猾房客 沒完沒了

潘sam運用房屋法庭驅趕程序裡對房客的偏袒和程序漏洞，以及許多藉口，比如假稱夫妻離婚、承諾要找房搬出但「房子永遠都在裝修」，又或者稱一家都沒工作，但是楊豔卻在法拉盛某公司偶遇擔任前台的潘姓大女兒，且潘姓夫婦一家至少有三輛車，其中一輛是賓士。

周青青說，紐約州法律對房客的偏袒和案件堆積，讓律師和房東都束手無策，「最好的方法就是預防」。她表示，房東對房客背景調查時，需要找調查詳細的公司，「不只是信用分數調查，還要查驅趕紀錄，如果案子和解，有的公司也無法查到，所以要找到連那類連和解都查到的公司」。

不過周青青在28日下午又收到消息，本聲稱不住在此處的潘家大女兒向法庭申請要搬回楊豔的住所，理由是她被非法驅逐，「我還要去上庭，這件事還沒結束」。