郭鳳麗律師說明 房屋狀況告知聲明 新法另提醒首次購屋者應注意事項

有著20多年承辦客戶房地產過戶經驗，專精房地產買賣和商業交易的郭氏聯合律師樓，其負責人郭鳳麗律師提醒打算買賣房產的僑胞說，根據紐約州自2024年3月20日起生效的新法律，在紐約州買賣一到四家庭住屋，賣方須向買房提供房屋狀況告知聲明，以確保交易雙方在明確房屋狀況的前提下，公平協商買賣合同和進行房產交易。

郭鳳麗律師指出，房屋狀況告知聲明包括56個問題，涉及房屋的歷史、屋主和居住紀錄以及房屋的結構、系統和環境問題，要求賣方根據實際所知狀況如實回答問題，例如回答「是」、「不是」、「不知道」或者「不適用」。

郭律師補充說，也有可以不必提供房屋狀況告知聲明的房產，包括合作公寓(CO-OP)、康斗(共有公寓、Condo)、商業地產或者五家庭以上的多家庭房產。如果屋主是經由遺產、信託或者法拍房等取得房產，也可以免除提供房屋狀況告知聲明。

值得注意的是，房屋狀況告知聲明並不能取代買方聘請驗屋師做全面的驗房檢查和報告，也並不禁止賣方對交易房產以所見即所得（AS IS）的狀況出售。賣方只負責如實回答房屋狀況，告知聲明中的所有問題，確保買方在瞭解房屋狀況聲明中的資訊前提下，做出決定是否簽署合同進一步進行交易。對於賣方在房屋狀況告知聲明中的虛假和不實回答，買方有權追究賣方由此造成的損失和法律責任。

另外，郭律師提醒首次購屋者，對於需要銀行貸款或買合作公寓的買方，首先要確保把購房資金及時轉到買方的銀行帳戶。因為如果先簽了合同之後再轉帳，有可能會耽誤銀行審批貸款的速度或是合作公寓董事會審核批准合作公寓申請的速度。如果買方簽訂合同後，資金無法及時到帳，不但影響過戶的速度，嚴重的還會造成買方違約以至失去合同訂金。如果購買的是一家庭、兩家庭或三家庭房屋，買方一般會在簽訂合同前請驗屋師做好驗屋報告，以確保明白房屋的狀況。如果是購買康斗或合作公寓，買方律師還需查閱審核康斗或合作公寓的OFFERING PLAN和財務報告。如果確認好上述資金和房產檢驗都沒有問題的話，就應及時簽訂買賣合同。需要注意的是，賣方律師發出的合同草稿本身並不具有法律約束力，只有等買方先簽訂合同並支付合同訂金，合同才正式生效並具有法律約束力。在銀行貸款成功獲批准和產權調查確認沒有問題後，就可以約好進行過戶的最後步驟。買方應該注意提前和經紀或者屋主約好做過戶前的檢查。買方還要注意按照律師的指示，提前到銀行準備好銀行本票或者現金支票到過戶時支付給賣方。最後，過戶時，買方和賣方都要記得帶政府簽發的身份證件比如駕照、護照或綠卡，而且一定要確認是沒有過期的。

郭氏聯合律師樓地址：19-02 Whitestone Expressway, Suite 402, Whitestone, NY 11357，附設免費停車場，歡迎致電諮詢：718-888-8720。