地產投資／投資房產 不能不懂破產法

破產法對房地產投資的影響，說起來可比一部好萊塢大片還精采。幣圈大腕FTX前一陣子的破產事件和CEO Sam Bankman-Fried被捕的新聞就像電影中的開場白，一瞬間把破產法推上了新聞焦點，FTX CEO更直言他人生中最後悔的一件事，就是簽下那份同意公司提交破產的文件，然而人生沒有後悔藥、後悔也已經來不及了。

FTX的破產事件也讓許多房產投資者們開始關注，到底破產法對於房產投資有什麼影響呢？筆者在下文分享美國破產法在房地產投資中扮演的角色，讓讀者們更了解美國破產法的角色，在投資路上遇到「壞事」也能處之泰然。

開國元勳 爭辯破產體系

破產法在美國的歷史可追溯到19世紀，那時候是否要在聯邦設立破產體系可是被議論紛紛的重要議題，可以說是僅次於南北內戰的重要話題。例如開國元勳湯瑪斯‧傑佛遜(Thomas Jefferson)可是對破產愛憎分明，他認為破產法會讓東北部的大銀行進一步壟斷市場，讓中西部農夫連土地也保不住。

另一位美國國父之一亞歷山大‧漢彌爾頓(Alexander Hamilton)卻熱烈支持聯邦破產制度，他認為一個統一的聯邦破產法才能保障外州債權人的權益。

在破產重整制度正式確立之前，其實有很長的時間破產制度只適用於個人而不適用於公司。華爾街大老們和律師們可不會坐以待斃，他們發明一個特殊的方法來處理公司債務人的重整。

利用州法的拍賣制度接收經營困難的鐵路企業，他們會試圖提交法院拍賣，但要求法院先暫緩拍賣程序，於是他們會設立一個債務接收委員會來跟所有債主們協商，規畫好重整事宜，一切就緒之後再通知法院：好了我們可以進行拍賣了。可想而知，由於大債主們都已經被安撫好，最終只會由這個「債務接收委員會」在拍賣中得標。

經過幾十年的爭辯和摸索，美國破產法終於在1930年代完善，而它相比其他國家，可是有著舉世矚目的獨特魅力——透過聯邦統一的破產法院以及跨洲的追訴制度，希望能夠充分保護各州債務人的權益，讓債務人(公司)重整企業，繼續經營；同時也照顧到債權人的心情，讓他們不至於損失慘重。

房產交易中 破產法案例

1、房產投資者破產

破產法對房地產投資者的影響有時就像一個「大婚變」，有可能因為資不抵債，突然就被告知要和心愛的房子說再見。以Chapter 7為例，投資者只能眼看著自己的房產在破產拍賣中低價流向別人的口袋。然而，破產有時候也是一個止損點，尤其很多時候投資房都是用公司名義持有，破產時雖然失去了房產，但個人至少不受影響，還能淨身出戶、東山再起。

2、在房產交易過程中突然提交破產

大部分時候，簽好了買賣交易契約，雙方就蓄勢待發、準備過戶。然而，在某些非常少見的情況下，買方或賣方可能在簽約後提交破產申請。就像一部虐心的愛情電影，買賣方之間的美好未來，在破產的陰影下變得遙不可及。很多時候，原本買賣雙方已經花費大把時間精力談好條件、簽了約，卻被突然提交的破產申請無情地打破，提交破產後，債務人在破產保護下有權利中斷進行中合約，因此交易有可能被迫取消。

3、租戶破產

租戶破產就像一個戲劇性的轉折，儘管少見但確實有可能出現。筆者的一位屋主客戶就遇到了這種情況：她的租戶由於債務問題申請破產，讓屋主一頭霧水不知道該如何是好。當她來找筆者的時候，我們第一步就是盡快在破產法庭提交相關的債權主張。儘管破產法讓租戶在破產期間仍能居住在房產內，投資者卻只能苦笑：租金進不來，空間還被占，這日子還怎麼過？

我們團隊在評估案件後，決定在破產法院提交申請，請法官准許我們可以在房屋法院進行驅趕，但關於欠租的部分仍留在破產法院處理，法院最終也同意讓我們進行驅趕程序，雖然延誤的幾個月但總算能開始驅趕訴訟。

金融危機 進場半價掃貨

2008年金融危機期間，破產法伴隨著次級信貸引發的債務危機就像一場大雨，淋濕了美國的房地產市場。房地產市場遭遇這樣的完美風暴，房價一路狂跌。然而，有些人的危機卻是投資者的轉機，機會就像大雨過後的彩虹，總是出現在意想不到的地方。

有些聰明的投資者滿手現金，擁有大量流動性資產的房產投資者抓住了拍賣中的低價房產，在破產法院出售的房產有可能以遠低於市價的價位拍賣，例如筆者一位客戶就以市價大約一半的價錢買到許多低價的投資房，買後一兩年也出租以穩定現金流還貸款，等待幾年年後市場回溫裝修後出售大賺一筆。

破產後信用差 無法買房

破產申請對個人信用評分的影響是毀滅性的。筆者有一位在2008年間破產客戶，他後來幾年後想要買房，卻發現自己的信用分數早已慘不忍睹，由於信用不佳、要申請貸款獲得好的利率簡直遙不可及。他只好在未來幾年裡放慢腳步，先修復信用分數以後再嘗試。

在美國破產法的舞台上，有一個關鍵制度叫「索回（ClawBack）」。它就像一個精明的偵探，專門追蹤那些想在破產前逃避債務的投資者，並且在破產案件提起後讓破產管理人得以追回那些在破產前被債務人惡意送出去的財產。「索回」機制主要適用於破產前的一些可疑交易，譬如債務人將資產轉移給親朋好友、以低於市場價格賣給親友的房地產交易，用以規避債權人的追償。索回制度確保了債務人不能利用破產來逃避債務，並以此保障了債權人的合法權益。

舉例來說，假如有位房地產投資者知道自己即將破產，心生歹念，將一棟價值50萬美元的房子以10萬美元的價格轉讓給朋友。當破產法院察覺到這個交易時，他們就會動用「索回」機制，將這筆資產追討回來，並將其重新納入破產資產分配中。

然而以最近FTX破產案件來說，CEO在破產前曾大方慷他人之慨，大筆捐款給各政要以及許多慈善機構，這是否也會被認為是刻意掏空公司資產而適用「索回」呢？這些無辜的受款人，難道就應該被這樣突襲，掏出之前受捐贈的數額？這就像社會上許多事情一樣，很多時候各方利益很難權衡、並不是那麼容易回答的問題。

善用破產拍賣 一步登天

美國破產法對房地產投資的影響對每個人來說都是不一樣的，有喜有悲，有得有失。雖然它給投資者帶來了很多挑戰，但了解破產法的運作機制並且根據市場時機調整策略，不失為投資路上的踏腳石，也許能藉著破產拍賣一步登天、大發利市。

FTX破產事件與CEO Sam Bankman-Fried的被捕提醒了大眾破產法院系統的存在。對於房產投資者來說，如果能保持學習的心態了解這套文化與歷史機緣創造的法律體系，懷著對美國破產法制度的敬畏與欣賞，不僅能迎接挑戰，更可能擁抱機遇。

（作者為紐約執業律師、法路通律師樓合夥人，iTraining美國地產學校講師。著有部落格「不對稱的優雅，我是旅美律師希爾維亞」。）

讀者提問 

問：在紐約州，追討積欠房租的期限是多久? 

答：一般來說欠房租屬於契約糾紛的一種，所以時效是六年，從租客搬走之日算起。 

問：債務人有一棟自住屋，有配偶的名字，還有十年貸款；另外和幾位股東以公司名字有一棟商業樓，目前空置，沒有任何收入，也沒有貸款，本人只領社安金，和配偶財務獨立。債權人可否要求拍賣兩棟房產？將來子女繼承遺產有沒有影響?

答：以下以紐約法律為主。債權人可能要求拍賣兩個房產，投資房比較不受保障，所以債權人可以申請拍賣投資的商業樓。至於自住房受到特殊的保障，被拍賣的前提是這個房產的價值超過一定數額(具體數額根據所在地區而定，大概落在$7-15萬元之間)，如果價值不到這個數字就不能被拍賣。這個自住房保障會延續到配偶以及小孩身上，但只到配偶去世或者小孩成年為止。

（蔡璧徽律師回覆）