洛杉磯市中心2地標摩天大樓估值 暴跌近7成

位於洛杉磯市中心的兩座地標性摩天大樓價值暴跌近七成。根據投資研究公司Morningstar的最新估值，安永廣場（EY Plaza）和美國銀行廣場（Bank of America Plaza）每平方呎價格僅剩100餘元，該市場價格遠低於建築的重置成本。

兩棟大樓此前均由多倫多投資公司Brookfield持有，它曾是洛杉磯最大的辦公樓房東。但近年來受利率上升和需求減弱的雙重打擊，旗下多棟辦公大樓資產相繼發生貸款違約。

據商業地產資訊平台Bisnow報導，位於South Figueroa Street 725號的安永廣場上月估價為1億5000萬元，即每平方呎159元，比四年前估4億4600萬元，即每平方呎473元低了66%。安永廣場建於1985年，由世界一流建築公司Skidmore、Owings和Merrill設計，是一座41層、91萬5000平方呎的花崗岩和玻璃塔樓，位於洛市中心中央商務區的黃金地段，占地約4英畝。

由於拖欠貸款，安永廣場於去年被其貸款人接管。據Morningstar，安永廣場目前已有買家，出售事宜正在等待法院批准。

另一棟大樓是位於South Hope Street上的美國銀行廣場，共55層，面積140萬平方呎。它的最新估價為1億8900萬元，即每平方呎135元，比10年前約6億元（每平方呎432元）的估價低69%。不過，Brookfield此前曾表示計畫保留這棟大樓。

這兩棟大樓的最新估值與洛市中心其他辦公樓的銷售情況一致。去年12月，地產投資公司Carolwood斥資近1億4800萬元買下位於Wilshire Boulevard 707號的怡安中心(Aon Centre)，每平方呎成交價134元。今年8月，一名中國投資者以6000萬元接手洛杉磯市中心的801 Tower，每平方呎約合129元。上月早些時候，洛杉磯縣以2億元買下位於West Fifth Street 555號的天然氣公司大樓（Gas Company Tower），每平方呎成交價148元。該大樓的前業主也是Brookfield。

專家指出，洛市中心這些大樓被收購後，不太可能繼續用作辦公空間，而是改為商住混用的多用途住房，比如一層零售、餐飲，上層改為可負擔公寓等。據洛杉磯建築公司Lux Construction Group數據，洛杉磯市商業建築平均建設成本在每平方呎200至400元之間。其中，中層辦公大樓每平方呎平均建設成本約為562元，高層建築平均建設成本約為660元。

目前，洛杉磯市中心的辦公樓空置率依然未見降低。根據世邦魏理仕(CBRE)數據，今年第三季度市中心辦公室空置率為32.8%，淨吸收面積（Net Absorption，租出面積減去退租面積）為負值近120萬平方呎。去年，市中心空置率為28.2%，年淨吸收量為負150萬平方呎。